逍遥投资派的第83篇原创
美股日日研29: 盘点一下房地产服务股
【分析结果在篇尾 👇 】
相关文章：
1
今天是2022年4月23日，周六，我们来盘点一下房地产服务板块，一共41支股票，市值从1136万到280亿，3亿以上市值的股票有27只，我们就在这27只里面进行研究。
从市盈率来看，小于0的有10支，小于8.5的有4只，8.5到25的有7只，25以上的有6只，盈利能力较差，估值中性。
2
先看市盈率低于8.5的4支股票。
Newmark Group的营收5年中除了2020年外增长了4年，但是营业利润5年中却下降了3年，尤其2021年营业利润下降了87%，而净利润则是基本在萎缩，2021年突然暴增8倍至9.8亿，非常戏剧化。
营业利润比较好理解，近几年的营业费用增加高于营收的增加，营业利润不断被挤压，2021年仅剩2千2百万。
净利润则是由于“其他非经营收入”科目在2021年突然出现了12.3亿，远高于往年的几千万到一亿的水平，大概率是一次性收入。
如果按2020年1.09亿净利润计算，目前市盈率为23，考虑到不断萎缩的营业利润，不确定的一次性收入，吸引力不大。
Realogy Holdings的营业收入在2021年之前变化不大，2021年突然增长28%，营业利润则是下降3年后增长了两年，也比较吻合，但是净利润则是连续下降2年后进入亏损空间又下降2年，2021年扭亏。利润表显示，2019年资本性资产减值达到2.5亿，2020年勾销6.8亿。公司的资产质量很成问题。2021年特殊费用依然达到4200万，显示这个问题依然没有彻底解决。
资产负债率70%，其中商誉48亿，而净资产仅22亿，因此市净率0.7倍的折扣也毫无意义。
目前市盈率4.65，吸引力不大。
Douglas Elliman是2021年12月新上市的公司，2020年略微盈利，2021年营收增加75%，营业利润增加到了1亿。净利润曲线较为不一致，2020年亏损4640万，2021年盈利近1亿。
利润表显示2020年“资本性资产减值”5825万，这是造成2020年亏损的主要原因。
目前市盈率5.3，可以再等几份季报再判断，毕竟75%的营收增速想要维持也是个非常大的挑战。
TRICON RESIDENITAL是2021年10月新上市的加拿大公司。2020年到2021年营收萎缩了3.9%，营业利润下降了34.5%，净利润却增加近3倍。利润表显示“出售证券收益”6.23亿，应该是IPO带来的，7.7倍市盈率没有吸引力。
3
再看市盈率在8.5到25的7只股票。
Kennedy-Wilson的5年净利润增长仅在2020年打断了一下，5年平均增速为34%，近3年平均增速为16.6%，近三年每股收益变化曲线基本吻合，但是营业利润却是连续4年大幅下降，近3年亏损在不断扩大。
利润表显示“出售证券收益”和“股权收益”达到了7.5亿，并且这个收益可以往前追溯很久，应该合并入公司的核心收入才对。这家公司不应该归入房地产服务板块，应该归入房地产投资板块更加合适。
营业收入近4年基本持续下降，但是净资产收益率明显的在提升，其实印证了公司披着服务的壳，其实干的是投资的事情，因此营收对最终收益并没有起到决定性作用，而营业利润拖了后腿，未来营业利润亏损是否会继续扩大很难判断，因此目前也无法评估这只股票的价值。
仲量联行（JLL）5年来除2020年外均有不错的增长，营业利润也仅在2020年下降了一次，净利润则是在2017和2020年具有2成的下降。利润表显示主要是2017年所得税比前一年增加了1.6亿，160%的提升。
5年净利润平均增长率23.5%，每股收益增长也比较类似。
2021年营收增长16.7%，净利润增长了127%，主要原因主营业务成本大幅下降，毛利率增加了3.38%，毛利增加了21.5亿。一般来说，维持较低的业务成本比维持较高的营收增长相对容易些。
营业收入5年里增长了4年，经营净额一直在净流入区间，自由现金流也一直是净流入。流动比率0.98，速动比率0.91，现金流有点紧张。
资产负债率59%，总资产155亿，净利产64亿，应收账款53亿占比还算合理，商誉和无形资产达到了55亿，占比比较高。
目前市盈率12，可以谨慎选择(⭐️)
摩托罗拉移动，和摩托罗拉没有半毛钱关系，英文名叫Marcus & Millichap, Inc.，叫马库斯米利查普才对。
营业收入在2019和2020年均有下滑，其余3年都增长，尤其是2021年增长了81%，相对于2018年高点增长了59%。营业利润则额外在2017年下降了9.7%，净利润和营业利润曲线比较吻合。2021年营业费用仅增加了24%，在营收增长8成的背景下，营业利润增加了2.5倍到1.9亿。
目前13.4倍市盈率，需要在2021年8成营收基础上继续增长才能支持，不妨等一下一季度报看看再说。
The RMR Group 2020年营收下降17%，2021年仅恢复3%，净利润则是下滑6成后，在2021年恢复22%，2022Q1营业利润增加11.6%，净利润减少7.4%，目前13.5倍市盈率需要更好的增长数据支持。
世邦魏理仕（CBRE）5年营收仅在2020年下降0.3%，营业利润则是在2020年下降27%，净利润2020年下降41.5%。
利润表显示在2020年营收几乎没变的情况下，主营业务成本增加了近2%，3.6亿，这造成了毛利下降了4亿多。而2021年主营业务成本增速又小于营业收入增收3.2%，从而造成净利润大幅增长143%。这从毛利率的变化也可以看出，2019年21.8%，2020年20.06%，2021年22.22%。
5年净利润增长率25.8%，每股收益曲线和净利润曲线比较吻合。
资产负债率58%，总资产221亿，净利产94亿，应收账款68亿占比还算合理，商誉和无形资产2021年增加了23亿达到74亿，查了一下是收购了荷兰国际集团(ING)，近几年世邦魏理仕对外股权投资和收购不断，商誉和无形资产也不断增加。
经营净额和自由现金流增长了5年，流动比率1.2，速动比率1.1，现金流比较安全。
目前15.6倍市盈率，可以选择（⭐️⭐️）
Cushman & Wakefield营业收入仅在2020年下降了10.4%，营业利润在2020年下降了98%几乎跌没，净利润则是5年中亏损3年，2021年才扭亏。利润表显示其他财务费用非常高，达到了1.8亿。
资产负债率比较高，达到了82%，总资产78.9亿，净资产14.5亿，而商誉和无形资产就有30亿，其中商誉20亿。
目前16.7倍市盈率，等5月5日季报出来后再判断。
FRP Holdings营收在2018年下降近5成后恢复增长，但是营业利润近两年一直下降，净利润反而在2021年大幅增长，三个数据曲线非常别扭，利润表显示2021年出售证券收益达到了5600万，这个是净利润最大的贡献，但是很难判断持续性。目前20倍市盈率需要更坚实的增长数据。
4
下面看市盈率在25以上的6支股票，这个区间很容易判断，只需保留快速增长或者高度折价的股票即可。
eXp World比较独特，是一个基于云的房地产经济公司，我2015年曾经想做这个项目但是失败了，没想到真有人做成了。
5年营收保持了高速增长，只有两年增速在100%以下。营业利润在2020年扭亏，但2021年仅增加8%。净利润在2021年增长了162%达到8116万。
利润表显示主营业务成本增长略快于营业收入，居然造成了营业利润增长仅8%的后果。查了一下毛利率明白了，这个所谓云的模式的毛利率只有不到8%，成本略一变动就会造成利润的巨大波动。2021年净利润的大幅增加则是由于所得税回扣达到了4750万，这个应该是对高科技企业的补贴，不能指望能够一直拿下去。
目前29倍市盈率缺乏真实的盈利成长能力支持。
Transcontinental Realty Investors 2019年营收大幅下降6成后一直没太大起色，营业利润在水下3年了，净利润也聊胜于无，目前市盈率36，市净率0.97没什么吸引力。
INDUS Realty Trust营收上下波动没有明显趋势，但是营业利润2020年大幅下降73.5%，2021年也仅恢复16.4%，净利润则是在2020年亏损，2021年扭亏，2021年净利润最大额外贡献是“出售证券收益”达到了2227万。目前41倍市盈率，1.9倍市净率没什么吸引力。
Firstservice营收连续增长5年，但是营业利润却在2019年亏损了1年，净利润和营业利润曲线类似。利润表显示2019年有个“其他营业费用”3.14亿，没查到是什么。
资产负债率59%，总资产25亿，净资产10亿，但是商誉和无形资产达到了12亿。
目前43倍市盈率，吸引力不大。
科斯塔营收连续增长5年，营业利润在2020年下降了2成，净利润2020年下降28%，2021年也没超过2019年的水平。利润表显示2020年营业费用增加了3亿（42%），远高于营收的增速（18.5%），造成了营业利润的下滑。2021年营业费用占比恢复正常，营业利润也正常的提高了。2021年税前净利是高于2019年的，但是所得税比19年增加了3500万，所以税后反倒低了。
目前83倍市盈率估值太高了。
Offerpad Solutions是2020年12月上市的新股，营收在快速增长，营业利润和净利润在2021年也扭亏，但是毛利率目前仅有10%，175倍市盈率需要进一步的增长数据支持。
5
最后看一下市盈率小于0的10支亏损股。
PropertyGuru2021年财报还没出，2020年营收下降了7.2%，数据太少了没法判断。
$贝壳(BEKE)$ 营收增长很不错，营业利润在2020年大幅扭亏达到40亿，但是2021年就下降到了4.5亿，净利润在2021年则是亏损5亿。利润表显示2021年主营业务成本占比大幅增加，毛利率从23.92%降到了19.6%，营业费用占比也有所增加，整个业务的质量变化很大。
而2021年所得税却一点没降，净利润直接变为亏损。
目前市净率1.37没什么吸引力。
RE/MAX Holdings营收近三年总体增长，但营业利润和净利润都在加速下滑，目前市净率0.95吸引力不大。
The Real Brokerage 2021年上市，营收近两年增长，营业亏损和净亏损却快速扩大。
高力国际集团营收、营业利润除2020年外快速增长，净利润却在2021年滑入了亏损区间。不过即使以2019年1.4亿净利润算，市盈率也达到了38，如果按营业利润扣除25%所得税也就是3亿算，市盈率也达到了13%，缺乏增长数据支持。
Redfin的营业收入快速增长了5年，但是营业利润和净利润却一直在水下，并且有扩大亏损的趋势。
IRSA Propiedades Comerciales是阿根廷的公司，净利润一直在盈利和亏损间波动，没什么吸引力。
Opendoor Technologies 3年来净亏损一直在扩大。
Doma Holdings 2年来净亏损一直在扩大。
WeWork 3年来净亏损一直在扩大。
6
整体看来，房地产服务板块除2020年外增长总体不错，但是利润率差异比较大，整体估值较高，今天一共选出了2支股票。
房地产服务板块投资指数：⭐️
1. $世邦魏理仕(CBRE)$ ⭐️⭐️
2. $仲量联行(JLL)$ ⭐️
end
星级说明：
• ⭐️⭐️⭐️：最优选择，有明显盈利及增长优势，价格有较大折扣
• ⭐️⭐️：价值或者价格略逊于最优选择
• ⭐️：仅适合某些偏好的投资组合，如超小盘股、超高速增长股、危机股、瑕疵股等
组合建议：
• 如果 < 10只，那么只选择投资指数3星的股票。
• 如果 < 30只，那么只选择投资指数2星和3星的股票。
• 如果 > 30只，那么1星到3星都可以选择。
看得懂、学得会的价值投资方法。
欢迎关注，每日更新 📈