投资笔记83$万科A(SZ000002)$$融创中国(01918)$$中国恒大(03333)$ 今天上海出了新的地产调控，除了网签备案价从严控制，还有两个新措施，一个是今后土地出让都是限售价的地块，售价控死了，那么地价上限是可以倒推的，所以很明显开发商的利润空间会很小。第二个是五年限售（不过是网签开始算，不是产证开始算，zf还算比较客气的）。世界上大部分东西都逃不过供求关系这个规律。一手房售价控死，必然结果就是低于二手房价格，也就是说买到就是赚到，于是大家想办法取得积分参加摇号中奖游戏。然后五年限售又降低了房子的供应量，供求进一步失衡，然后就是螺旋式上升。——我这里要分析的不是政策，而是政策对房地产公司的股价影响，毕竟我们是股民，炒股是我们的主业——开发商利润率被压缩这个结果已经可以推理出来了，那么开发量呢？上海的政策是保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。虽然文件说要加大商品房用地供应，但显然地块没这么多，不可能保障性，租赁房，商品房用地都增加。所以开发商的开发量也会越来越少，特别是再叠加两集中的拍地方式，大家用脚趾头想想，你恒大保利万科等等大佬怎么可能同时出现在一线二线三线城市参加两集中拍地呢，还有各地的城投公司地方国资他们也要抢地块的呀，否则地头蛇吃啥子饭？——从以上推演可以知道房地产开发的营收和利润都会下滑，开发商的黄金白银年代都逝去了，接下来是慢增长甚至负增长的慢周转慢开发时代了，新加坡香港台湾日本都是这样走过来的，一块地拿到手慢慢的精雕细琢，做精品做极品，换个角度看：就是房价不会跌，这辈子都不会跌了，但是房地产股票会跌。