@小马过河_老陈 $宝龙地产(01238)$ $新城控股(SH601155)$
过去24年，房地产新开工与销售面积的比值在1.1之上，由于拿地不足，这个比值在15,16,17年在1之下，分别是0.97，0.87，0.92
这个比值在18~20年的房地产量价齐升的牛市中得到了修复，分别是1.08，1.16，1.11
虽然销量是有点离谱，但新开工与销售面积的比值并不离谱，也就是说，代表期房（注意期房）库存指标的新开工与销售比来看，开发商手里其实并无多少库存，真正的库存可能被所谓的“投机”分子买走了，也就是在消费者手里。
截至2024年6月这个指标是多少呢，0.69，从21年开始这个指标再次下降到1以下，分别是0.98,0.81,0.73以及最新的0.69。
简单的说
22,23,24年（预计）分别新开工了8.75,6.93,5.3（预计）亿方的住宅，加起来大概是21亿方，
而22,23,24（预计）分别卖掉了11,9.5,7.4(预计)亿方的住宅，加起来大概是28亿方。
截至24年6月最新的统计数据显示现房待售面积约3.8亿方，嗯，14~16年这个数据分别是4.06，4.52，4.02亿方。如果把14~16和22~24年的现房待售面积标注出来，可以看出两个明显的波峰形态。
但问题是，房地产的库存主要看期货，而不是现货。
现货是看的见的，期货则不仅包括了在建的未售面积，还有未来三年的开工能力。
相比现货这点库存（按目前的消化速度不过半年的消费量），房地产的大头在期货上。
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首先，18~20年的房地产牛市中，新开工和销售面积的比值也就维持在了1.1左右，这只是过去24年的平均水平，说明开发商手中并无过量的供给，只是因为需求减半断崖式的下滑，导致供给阶段性过剩。
22到24年 21亿方的新开工对应28亿方的新房销售，实际上至少消耗了7亿方的期货库存。考虑到新开工总是要大约销售的数据，最少大10%（尾房、烂尾、地下室和车位等难售面积、一定的期货预留空间），那么这个消耗还要更大，合理的修正是：28-21/1.1=9亿方。
也就是一年要吃掉3亿方的期货供给。
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根据我观察出的一个经验公式，最近3年的新开工，可以用减一区间的拿地面积进行近似。
比如，21,22,23年住宅的拿地量大概是 8.7,6,5亿方，加起来约20亿方，那么可以近似22~24年的新开工也是20亿方。
而实际上22,23,24（预估）年的新开工估计约为21亿方，由于24年下半年的开工量是估计值，那么我的这个公式的误差，21亿方和20亿方之间，并不大
实际上，24年下半年的开工量是完全可能显著低于上半年的，比如比我估计的少个0.5亿方，即24年只有5亿方左右的开工量，那我这个公式的误差就只有0.5亿方，可以忽略不计了。
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其实这个公式的妙处在于，他可以对未来3~5年的房地产新开工数进行逻辑推演。
根据小马过河陈总的估计，今年新开工数在5~5.5亿方，25年大概只有3亿方。
22,23,24年的拿地数分别是6，5，2.5（根据上半年1.3预估）加起来13.5亿方。
那么23，24，25年的新开工总供应量也大概是13.5亿方的样子，由于有误差（22~24年的误差就偏大了0.5~1亿方），那么给个14~14.5亿方的总开工量是合理的。
而23年的开工量是6.93，24年上半年是2.77，加起来是9.7亿方。14.5-9.7等于4.8亿方。这也就是未来1年半的极限开工量区间了，如果折算到年化，也就是大概4.8/1.5=3.2亿方每年。
陈总说25年的开工量会大概在3亿方，嗯我这个算法未来一年半的年化开工量大概是3.2亿方，两者的估计误差并不大。
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那26，27，28年呢？那只能是由25,26,27年的拿地量决定的。既然大家预期房地产会一病不起，那么未来三年的平均拿地水平，应该说能比24年好，就烧高香了吧，24年大概能拿2.5亿方的地，那么拍脑袋开发商更乐观些，每年平均拿3亿方地，可以吧？
那么每年拿三亿方地，实际就对应一年三亿方的新开工水平，
也就是说如果房地产不回暖，但是也不恶化的情况下（注意是不恶化，如果恶化拿拿地和开工可以降到约等于0）未来3~5年的年化新开工就是撑死，每年给你盖3亿平房子的水平了。
注意，新开工与实际销售的之间的比例大于1的，就按1.1算，实际能拿来销售的建筑面积，也大概只有每年2.7亿方（这里面还有你的地下室和车位），也就是一年不超过250万套住宅的供给吧。
注意，过去三年中国一手和二手房的年成交总量大概维持在2000万套左右的水平，也就是说，未来3~5年，二手房将撑起接近90%的中国房地产交易，而美国，这个比例只有80%。
感情你不会以为我们的城市化水平比只有300万农民（农场主）的美国还高吧？
对了，还有大概不到4亿平的现房库存，这可真是太大了，哈哈，摊大饼摊到未来的三到五年，一年增加100万套供给吧。。。
感情你希望新房0库存啊。。。。那可太恐怖了