本文分五个部分：资产负债表、现金流量表、利润表、经营情况、个人一些推演，先客观后主观分析。
（一）资产负债表：货币资金284.89亿，有息负债664.53亿（短债225.94亿，长债438.59亿），应付票据+应付账款438亿，合同负债1567.94亿。归母611.08亿，少数股东283.93亿。在手现金/短债=1.26，净负债率=42.4%。，剔除合同负债的资产负债率=68.15%
点评：新城半年净还了55亿有息负债，22亿利息。尽管货币资金有所减少，但目前负债结构明显优化，而且是在少数股东权益进一步减少的前提下实现的，这是一个加分点。明股实债占比越来越少。同时注意到票据及应付账款较年报减少65亿，不存在刻意压榨工程款的行为，又是一个加分项。
（二）现金流量表：
（1）经营端 收入：受限于行业下行，销售规模下降，半年报现金流入370亿，月均60亿许，基本上是住开权益50亿，吾悅9亿，及收回一些押金。支出：建安费第一季度114亿，第二季度106亿，在建面积降至4928万平，今年还是保交楼大年，下半年建安支出仍有压力。但总体而言，后面的建安支出压力很少。在不刻意增加新开工面积的前提下，明年建安支出每月约30亿。另外人工4亿/月，税费5亿/月，日常3亿/月。
点评：目前每月经营刚性支出约45亿，新城60亿全口径销售，加吾悅10亿运营收入，完全覆盖经营支出，还可以还债。
（2）投资端 半年收回关联方30+亿，建设吾悅支出28亿。
点评：随着负债规模下降，手中确有余粮，且目前长债居多，吾悅的建设不会停，球友们不用担心。
（3）筹资端 上半年借款106亿，发债19亿，关联方贡献18亿，还180亿（净还债55亿），利息22亿，明股实债净还13亿。
（三）利润表：营收417亿，住开362亿（毛利11%，40亿），吾悅55亿（毛利70%，39亿），毛利79亿，营业税+三费56亿。其他经营10亿。利润34亿，交所得税10亿，少数股东分1+亿。归母22.8亿。
点评：22.8亿的利润中，造吾悅的公允仅1.6亿，中报计提1.1亿，基本上打了个平手，故利润质量高。
（四）经营情况：上半年合同销售424亿，月均70亿，面积516万平，单价8200元/平。实现回款485亿，全口径资金回笼114%
竣工75个项目，共665万平，交付5万余套住宅，吾悅广场开业面积1367万平，出租率95.22%，公司平均融资成本6.41%
在建256个项目，在建4928万平，其中已售未结2948万平。
上半年新开工260万平，不及预期，应该是受还债缩表影响，下半年计划开工405万平，按目前情况来看，大概率能实现。计划竣工1267万平。
点评：若按计划竣工，下半年住开营收约690亿，吾悅55亿，营收约745亿。在不计算其他经营收益、吾悅公允及计提损失的情况下，仍按上半年的毛利率计算。拍个脑袋，全年归母净利润约50亿。
（五）推理演绎：目前新城的住开部分，毛利确实低，基本不赚钱，但目前销售情况可以保障公司正常运营，收回投资现金，为未来做准备。有息负债规模年末估计下降至600亿左右，资产负债表进一步优化。什么时候重启投资，取决于住开去化率及融资恢复情况。以经营性现金流为界限，目前一年的现金净值约150亿。如果明年保持约600亿有息负债，土地投资在150亿以内。因为年初新开工不及预期，这部分下半年可销售的货值约220亿。因为年初可售货值约1000+亿，之前测算上半年新增货值约200亿，半年净去化220亿，目前可售货值仅800亿。预测全年销售800亿，去化率约55%，年末可售货值约600+亿。
若新增货值首月去化50%，旧货每月去化0.06，推测明年第一季度月均销售60亿。可见新城的经营规划非常合理，此处给予掌声。谢谢！$新城控股(SH601155)$