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事件
12月24日，农业农村部、国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局、国家市场监督管理总局发布关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的指导意见。
意见明确土地经营权入股发展农业产业化经营的重点任务，内容包括：创新土地经营权入股的实现形式；完善土地股份组织运行机制；探索土地经营权入股风险防范措施。同时意见要求，落实“三权分置”，遵循市场规律，因地制宜推进，强化风险管控。
11月26日，《中共中央、国务院关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见》文件发布。
文件指出要稳妥推进“长久不变”实施，包括稳定土地承包关系；第二轮土地承包到期后再延长三十年；继续提倡“增人不增地、减人不减地”；建立健全土地承包权依法自愿有偿转让机制。
我们认为意见和文件的发布有助于充分保障农民土地承包权益，进一步完善农村土地承包经营制度，对于推进实施乡村振兴战略有重要意义。
1、土地流转继续推进，2019年有望迎来爆发
我国具备农业生产结构和人口结构，在乡村振兴大背景下，良好的农村土地流转模式可以实现土地资源配置的市场化，使得土地成为一种较为活跃的资本，土地流转是探索乡村发展于振兴的一项重要内容。
1978年开始我国进入了家庭联产承包责任制，并逐步从生产责任制发展到家庭承包经营，1992年开始尝试对土地使用权的流转，2004年出台《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，开始进入土地流转规范化阶段，2017年在十九大报告中再次明确保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年。
2018年提出土地经营权入股的指导意见，指出公司股东、农民专业合作社成员等各方的意愿和要求，合理确定土地经营权入股的形式，培育一批土地经营权出资发展农业产业化经营的公司、农民专业合作社。
通过近15年的土地流转制度的不断深化和完善，我国土地流转已经基本进入大规模推进阶段，流转面积有望爆发。
2、土地确权完成度较高，土地流转规模有望提升
2014年提出所有权、承包权、经营权三权分置，并引导土地承包经营权有序流转。
在确权工作方面，2015年至2018年全国共计约28个省份在全省范围推进农村承包地确权登记工作，2018年确权工作基本完成，为土地流转规模增加和发展适度规模经营提供坚实基础。耕地资源丰富的公司土地面积将进一步扩大。数据显示，2016年全国耕地面积约21亿亩，土地流转面积4.7亿亩，占比约为22.40%。
流转用途方面，主要以粮食生产为主，流转去向主要以农户为主。流转面积具备较大的上涨空间，流转增速有望继续保持。具备较多耕地资源的公司及合作社，有望通过包括经营权入股在内的等多种土地流转形式，获得耕地面积的进一步提升。
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重点标的梳理
苏垦农发是一家以自主经营种植基地为核心资源优势的农作物种植、良种育繁、农产品加工及销售全产业链规模化国有大型农垦企业，大股东为江苏农垦。
公司作为一家以自主经营种植基地为核心资源的集农作物种植、良种育繁、农产品加工及销售全产业链为一体的规模化企业，已经构建“龙头企业+基地+市场”产业化经营模式，同时背靠农垦集团自主种植经营近100万亩优质生产基地，具备较强的一体化、产业化、以及区域资源竞争力。
公司是我国目前规模最大，现代化水平最高的农业类上市公司和商品粮生产基地，是国家农业产业化重点龙头企业之一。
公司在东北拥有土地超过1,000万亩，其土地承包业务立足资源优势，整体稳定发展，我们估算公司当前耕地平均租金在256元/亩。向前看，受益于土地流转政策推进，我们认为公司耕地价值及租金有向上空间，公司主业优势稳固，考虑土地承包业务毛利率为100%，我们判断公司长期盈利与现金流仍将保持稳健。
公司隶属于新疆生产建设兵团农一师国资委，是国家级商品棉生产基地、国家良种奶牛养殖示范基地和全国最大的甘草浸膏生产基地。
风险提示：宏观经济不达预期；政策执行不达预期。
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