26元的万科是否值得珍惜

珍惜30元以下的万科；

珍惜29元以下的万科；

珍惜28元以下的万科；

珍惜27元以下的万科；

目前26元的万科是否还值得珍惜？

近5年来，万科净资产收益率为21%，收现比达到129%，销售收入现金含量强，年化股息收益率达到4.21%，现金分红率极高。

这样一个业绩优秀，利润含金量高，分红实在的企业近几年却不受资本市场待见交，目前静态市盈率7.36，估值低于10年来近90%的时间。甚至市场还给予了万科些许龙头溢价，目前地产行业PE均值7.29，保利5.55，绿地4.86，港股方面融创和碧桂园估值低于万科H股。

但是即便些微溢价也改变不了股价走势的颓废，5月A股市场人均2万收益的背景下，万科收跌5.22%，此消彼长，骂骂咧咧，“恨铁不成钢”，“低估值陷阱”此起彼伏。

为什么有的股票能够百倍市盈率，有的股票市盈率只能在个位数徘徊？究其原由是股票买的是未来而非过去，现在的高估值可能随着业绩高增速变得不在昂贵，低估值也可能随着业绩下滑越来越贵。所以目前的走势体现了市场对个股未来的预期。说回万科，随着房地产在三年前经历了一个轰轰烈烈的牛市，万科也在2018年到达近年估值高峰，从2018年开始，各地开始对房地产市场进行管控，行业也开始走弱，虽然近年万科营收利润都在同比增长，但是政策的管控，让市场对公司的未来业绩充满了悲观情绪。

未来房地产行业会怎样？还能否出现高增长？常识告诉我们不会出现，2001年中国的城镇化率是37.66%，到2019年末，城镇化率已经突破60%，经过近20年的快速发展，行业放缓已经是不争的事实。

从上图可以看见，2018年开始行业增速大幅放缓，虽然2018年9月居安思危万科喊出“活下去”，但是万科近年增速依然高于行业，截止2021年一季度末，其“三道红线”已经全面达标，整体财务、资金状况还算稳健。

根据中国《国家人口发展规划（2016−2030年）》提出，2030年城镇化率的目标是70%，也就是未来10年还有10%的空间，如果万科能继续保持高于行业增速，哪怕是低增速，未来几年内的业绩还是能够得到保证。

由于房地产行业的特性，房屋销售后先计入“合同负债”科目，等正式交房后才能计入营业收入，所以其利润会受到前几年拿地价的影响，2014年以来万科的拿地价格为：0.44万、0.49万、0.65万、0.79万、0.54万、0.63万、0.67万。2017年为近年拿地高位，由于当时房地产的红火，很多地产公司过于乐观，高价竞地，这也是20年很多地产公司爆雷原因。反观万科，由于融资成本低（债券利率介于3.2%到4.11%），营收利润保持着正增长，虽然增速明显放缓，一般来说从拿地到最后竣工交房要三年，所以2020年的利润受三年前成本影响，但是随着2017的高地价影响出清，2018年拿地价下降，2021年的利润会有所提升，而今年的销售也会在三年后体现，属于业绩比较容易确定的行业，最新发布的5月销售简报，2021年1月至5月公司累计实现合同销售面积1795.6万平方米，合同销售金额人民币2868.1亿元，较2020年同比上升16.07%。未来三年万科的业绩还是有保障的，至少不会比2020年差，市场目前情绪过于悲观。所以在万科销售额明显下滑出现前，万科目前这个估值还是有吸引力。

虽然有句话说，“不值得拿十年的票，不值得拿一秒”，很难想象2030年城镇化达到70%后，房地产行业的增长点在哪里，起码仅靠物业和仓储物流难以支撑3000亿的市值，但是谁有能真正拿到十年呢？$万科A(SZ000002)$