$保利物业(06049)$ 收入增加10%，利润增加23.3%，净利率9.%。分红每股0.998，分红率40%，股息4%。
利润增速超预期，管理面积和物业费稳步提升，分红还算满意，一个字，稳！基本纯靠收物业费赚钱，傻大黑粗。
在不足10倍市盈率的情况下股息4%，能够稳定持续增长的永续行业，还是值得高看一眼的。
不足之处是地产行情未稳的情况下，还是要继续给地产当血包。
利润来源主要是物业费，可持续性强，平均物业费来源于地产的新增面积而逐步提升。非业主增值服务和业主增值服务，普普通通。保利物业就是一个本分的小孩，继续老实给地产老爸当血包，同时从地产老爸那里获取面积。血包是短期的，获取面积是持续的。
持有保利物业，有两个可期待的地方：一是地产稳住，不需要物业来当血包。二是增值服务锦上添花。
下面是对财报的具体研究，财报分析我是新手，还请各位指教。
净利率全年比上半年降低1.6%，利润增速全年23.3，比上半年22.2，高1.1%
收入增速10%，成本增速8.96%，行政成本增加1.57%（占比继续下降）
社区增值服务下降，细分来看，房产经纪是增加的，这项业务应该是盈利的。团购之类的下降，这个业务竞争激烈，不赚钱的部分该砍就砍。整体毛利率由31.95%上升到38.37%，减量增利。
贸易应收款比上半年减少6.2亿，比去年增加3.4%
现金增加20亿
银行利息收入比去年降低7.8%，存在被大股东占用的可能，无本金损失，有利息损失
股息比去年翻倍，4%左右，派息率40%，不算太高，进步很大。
应收账期还不错
来自保利集团的物业面积增加13%（年终比），收入增加15.9%（全年比）。新增面积的物业费高于存量。平均物业费增加1.3%。保守计算新物业费2.54元/平，比存量平均高6.7%
第三方收入增加27.6%（全年比），面积增加26.6%（年终比）。新增加的物业费也比存量高，因为面积的增加是从年头到年尾的，按全年算要低于26.6%。
非住宅里面商业写字楼面积占比提升14%，收入占比提升7.6%。这个是最赚钱的。
“本集團新簽約第三方商業及寫字樓項目的單年合同金額達到約人民幣878.5百萬元，同比大幅增長約109.9%。”
员工数量减少9500人，工资支出减少3.2个亿。人均工资12.84万，22年人均工资10.77万。估计是低端业务外包导致人数减少和人均工资提升，总成本降低。