最近这个吹风，最近这个行情，行业格局的变化越来越明显。8月中报季，该重点看什么？简单写了写，欢迎大家指正交流。
1、计提减值
去年房企普遍悲观且谨慎，于是乎都对存货计提减值充分，虽然导致了22年年报利润大幅下滑。当时大伙有一种默契的共识是，随大流把利空出尽了。
今年就不一样了，政策底、市场底大家都认为已经到了，毕竟Boss们隔三差五的表态，虽然眼下销售还是差，但是大伙儿都耐心等着细则落地、市场逐步回暖。而且疫情结束直接加快了项目施工进度，保交付进展如火如荼，房屋竣工率的持续回升直接提高收入结转效率。
存货减值毕竟并不是真的亏损，市场好转时，能回调回来。不过前提是，土储质量与布局得好，能随行就市暖回来。如果土储结构都在三四线，那么按目前的行情还是大概率继续充分减值。
今年房企中报的存货计提减值，可以直接反应出管理层对市场的预期判断。
2、净资产及资产质量
去年房企营收、净利双双下滑带动所有者权益下降，摊薄净资产。
今年，若销售和再融资都起来了，房企的净资产会逐步增厚。
但也不能光看净资产，资产质量也是关键。
资产质量首先是土储布局。今年的行情不是普暖行情，城市间的分化会非常明显。今年是发展的好机会，土拍价格低、并购成本低。能融到钱、账上有粮的房企可以从容低价补仓核心资产优质资产。我们看到，央国企基本都活跃于一二线的土拍市场。但是我们还没有看到多少大的资产、资产包、股权并购案例。
其次是长期资产和短期资产、和资本结构的匹配。如果流动性紧张、融的是短钱，但是长期持有资产占比高，那么就危险了。最近几个做资产交易的哥们都吐槽，又要项目好、又要项目马上就能卖、又要回购又要劣后又要压价。如果融的是长钱，长期持有资产能持续产生稳定租金收益的。新城、龙湖这两家相对来说，持有资产既能有租金、又能融到钱，对经营性现金流的压力没那么大。而万达当年的重资产模式，就是完全以售养租，没法弄。
3、有息负债
这两年，大家都在拼命降杠杆，还想得挺美、趁势把债务结构给优化了。
一方面，这波行情让展期变得更容易了。无论是境内外公开债、信托、银行，都在展。有的公司甚至想把利息给削了，只还本金。
另一方面，在三支箭、纾困基金的导向下，央国企的融资是不用愁的，那几家还能发债、配股的民企也都在做。$新城控股(SH601155)$ 前阵子成功发了11亿的债，基本全公司都在喜气洋洋转发海报。以前基本大伙儿喜欢转一转拿地、销售喜报，现在民企喜欢发融资喜报。看！我融到钱了！厉不厉害！
净资产增厚，有息负债下降，那么净负债率就下来了。
销售额和当期有息负债的比例也非常重要，销售回款要能够覆盖负债，保证流动性安全。
4、自由现金流与存货
自由现金流=经营现金流-资本开支
$万科A(SZ000002)$ 、新城、$保利发展(SH600048)$ ，是自由现金流界的优秀担当。但即便如此，上回大V兽楼处的文章提到，郁亮在主见部的会上第一个发言，他用上海云锦东方打新事件举例，说一线城市限价，最后便宜的，还是有钱人。房地产市场走到了今天这一步，是时候全面放开各种限制政策了。
财务稳健如万科也坐不住了。
存货对资金的占用，是导致房企流动性偏紧的一个原因。存货去化慢，就是企业的债务成本在不断增加，项目现金回流慢，利润在下降甚至可能是亏的。这类项目在房企属于难啃骨头，对经营的影响也是最大的。
5、销售及交付
权益销售额、交付量，不用说。现在最体现房企实际经营情况的数据。
就敲到这。对这次的中报季，还是抱有期待吧。