#关于房价的一些看法# 和我为什么在县城投资248万的房子。

先说两个前提，①房价的成本是土拍成本+建筑成本。
②房子是商品，现阶段存在卖方市场向买方市场的转变。

前几年的时候，各种大V就开始唱衰小地方房地产了，鹤岗就是他们最有力的佐证。

受此影响，我前几年的投资也是去青岛买，不可能在小县城买。但是，当一个县城的房价在半年内涨幅50%后，我才意识到，土拍成本是可以被控制的。

围县城的房价都8000了，该县城作为百强县，竟然还4000。这不合理。
而土拍的土地起拍价评估也是受周围供地价格影响的。所以当县城提高土拍价后，房产价格自然水涨船高。

也就是说，房地产价格不仅在销售这一环受供需关系影响，他的成本也需要考虑。

所以看一个县城房价，也要看土拍成本，看还有多少住宅用地规划。比如上海，寸土寸金，稀缺性甩黄岛好几个青岛。而当一个县城住宅用地已经接近0的时候，供应端自然减少了。

那么说回供需关系，现在是把人口净流入量作为一个衡量标准的。但是住宅也有改善和刚需，人口净增有年轻人打工族的涌入，也有出生率的功劳。

大城市存在强大的虹吸效应，这一点毋庸置疑，所以人口自然是流入的。流入的多是年轻人，那么大城市其实值得投资的，方便交易的，其实是刚需。

我投资的小县城这两年不仅人口净流入基本持平，工厂多，年轻人流入流出基本持平。还有一点，山东+经济条件好的县城的生育率还是很可以的，特别是二胎。

和大城市晚婚晚育+大部分生不起养不起二胎相比，小县城通勤十分钟，生活悠闲，房价不贵，父母方便接过来看娃。基本上都会二胎甚至三胎。那就存在改善需求。

加上我查阅了，当地住宅用地只剩一块可卖。所以①供应端无地可卖。②需求端，二胎存在改善需求。老龄化对一楼带院的需求也在上升③房源存在稀缺性。

所以我最后购买的，是①本地优质开发商②出门3分钟最好的小学初中③出门5分钟全县最大的植物园+另一侧人工河和塑胶跑道④院子130平，全县仅有两个小区有80以上的院子，而另一个小区学区一般。⑤楼所在位置在本小区最优。

目前年底房地产促销，那种叠拼确实降价的厉害，但是同质化太多了，院子都是50平以下，说是叠拼其实就是复式，并不适合腿脚不便的人。很多小区还是车开地下，从地下室爬上来。

投资房地产和炒股一样，整体上跌了，但是依然有板块赚钱，只不过闭着眼买的时代结束了。
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