财务稳健，经营向上，估值底部。
多年以来一直唱衰，今年重新关注地产板块的逻辑在于：行业供给侧改革较为彻底的同时刚需犹在，估值较低，政策环境改善。
【万科2022/23Q1财报解读】
一、核心要点：
开发业务短期毛利承压，23年之后会好转。
整体财务质量健康。融资成本降低，融资渠道打开。
2022年开工面积1568万平，23年计划开工和复工面积约1672.8万平。
公司的经营管理和REITs工具相得益彰，公司持有资产和经营管理业务价值将进一步提升，优质经营资产的退出通道将进一步完善。
万科的经营服务类业务收入未来会有两位数增长，开始产生正向利润贡献。
万物云，预收款表现积极。来自第三方的收入占比85%。项目来源和项目类型综合多元，增强了财务韧性。蝶城战略将全面提升公司毛利水平。
经营战略关键词：开发、经营、服务并重，经营轻资产，控费、提效、创新，高周转。
二、2022年业绩概述
1、2022年万科业绩实现止跌企稳。2022年营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%。
2、整体财务稳健，保持绿档，信用评级行业领先。在手货币资金是1372.1亿元，对短期债务的覆盖倍数2.1倍，净负债率43.7%。
3、有息负债总额是3141.1亿元，其中95.2%没有抵押。一年内到期的有息负债占比20.5%，下降了1.5个百分点。银行借款占比是60.6%，应付债券占比12.1%，下降了10个百分点。境外负债占比下降了2.3个百分比，占比21.9%，境外负债占比是78.1%。
4、经营性净现金流连续14年净额为正。
5、全年新增融资成本3.88%，继续下降，年末存量融资的综合融资成本降至4.06%，同比下降了5个BP。
6.税前毛利率19.6%，比2021年降低了2.2个百分点，税后毛利率14.7%，较2021年下降2.5个百分点。
三、业务板块介绍更新
A.房地产开发
1、开发业务。发业务去年实现销售金额虽然有所下降，但还是在44个城市排名是销售前三。去年新开工面积是1568.2万平方米，完成了年初计划的81.7%。竣工面积是3629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。
结算面积是3401.4万平方米，同比增长 9.1%，结算收入4444亿元，增长了10%，其中EPC的在线业务发展非常好，去年收入超过100亿元。去年结算均价是1.3万元每平方米，同比约增长1.2%。房地产业务的结算毛利率是20.4%，扣税后是15%。
2、在开发业务的投资方面，一直坚持精挑细选。去年非常谨慎选择片区、市场稳定、经营收益优质的项目进行投资。新获取的项目地价总额886.3亿元，权益地价总额496.4亿元，计容建筑面积690.2万平方米，权益计容面积是403.7万平方米。
3、项目资源保持合理的水平。在建和规划中的总计容建筑面积大概是1.18亿平方米。同时也参与了一批旧城改造的项目，按照当前的规划条件，总计容建筑面积约 403.3 万平方米。
B.租赁住宅业务进展情况
租赁住宅业务持续保持了管理的规模和运营效率的全国第一。
首先，管理规模方面，共运营长租公寓21.51万间，累计开业16.66万间，布局全国34个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉、合肥等26个城市都排名第三。去年新获取房间1.77万间，净新增开业0.71 万间。2022年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入32.4 亿元，同比增长12.1%。
其次，运营效率，也是保持行业最优秀的水平。全年的出租率是93.3%，其中下半年的出租率逐步爬升，年底提升到了95.6%，项目前台 GOP利润率是87.5%，租户的租金收缴率是98.8%，客户的续租率达到60%。泊寓线上平台的注册人数270万，同比提升42%，自有渠道获客占比超过了80%，同比提升11个百分点，极大减少了营销的成本。
去年积极推动保障型中心住房运营的建设，在北京、天津、深圳、厦门等14个城市纳保（将存量房源转化为保障性租赁住房）了66个项目，涉及房源是5.89万间。公司多渠道参与租赁住房的纳保，包括自持用地来建设租租房，城中村改造为保租房等等。
从租赁住宅业务来看，大型租赁社区的产品已经日渐成熟。这种大型租赁社区，它提供租赁公寓、商业、物业管理多业态的综合的租赁社区解决方案。北京草桥院在2022年末淡季入市，实现了开业满租，体现了社会对这一类大型租赁社区产品的渴求。
C.物流仓储业务进展情况
去年物流业务（含非并表项目）实现经营收入 35.6 亿元，同比增长 17.9%，其中冷链营业收入是14亿元，同比增长46.7%，增长迅速。
去年物流仓储深度参与客户的供应链的管理，提升客户粘性，为沃尔玛、泰森食品、奈雪提供供应链管理服务。
D.商业开发运营的服务业务进展情况
商业业务(含非并表项目)营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%，整体出租率93.2%，同比下降2.1个百分点。累计开业242个商业项目，其中有138个社群商业建筑面积是1227.7万平方米，还有规划和在建的商业面积365.4万平方米。整体的经营能力获得认可，去年印力输出管理项目已经达到了36个。
E.酒店与度假业务进展情况
2022-2023雪季，延庆奥林匹克园区面向公众开放运营，本集团管理运营的滑雪度假区项目增加至6个，累计管理雪道面积340公顷，雪道数量102条，雪道总长度79.2公里。2022年实现业务收入2.8亿元，同比增加11%；接待88万人次，同比增加12%。
本集团持有33家在营酒店，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市和黄山、丽江等目的地旅游胜地，合资平台悦榕中国管理“悦榕庄”、“悦椿”等品牌在中国的业务发展，并形成以高端商务为定位的“瞻云”、以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌。
F.科技助力业务的情况
去年加强了数据的智能化应用，提升工作的效率。集成了系统中财务、资金、成本、营销、工程等更多领域的数据，通过AI来赋能我们的数据员工开发算法，超过80个数字员工能根据算法自动分析发现流程的问题，识别潜在风险，并推动经办的员工解决问题，并反馈。去年预选房的线上获取客户访问是1.57亿人次。
G.万物云业务进展情况
去年万物云完成了分拆上市，同时万物云实现了全口径营业收入303.2亿元，同比增长了26.1%。其中社区空间的居住消费服务167.5亿元，占比是55%，同比增长24.4%；商企和城市空间的综合服务收入111.8亿元，占比达37%，同比增长了28.3%；人工智能互联网和BPaaS（业务流程即服务）解决方案的科技收入达到了23.9亿元，占比8%，同比增长28.8%。
特别值得一提的是，去年万物云服务的第三方，也就是不是来自万科的项目，它的数量占比达到了67.7%，同比继续提升。
同时，蝶城的效率也初见了成效，累计布局了584个蝶城，新增项目的个数是205个，饱和收入达到12.9亿元。蝶城是以街道为单位，以3公里为半径，30分钟内可达的服务区域来构建蝶城的服务圈，打通服务圈内的社区、商业、企业、办公楼，还有城市空间的边界，实现物业服务人员的共享。蝶城内部快速响应，为这个服务圈内的所有的空间，无论是驻区商企还是政府空间提供一些混合的服务。这种服务通过供应链的改造，可以实现降本增效，在去年9月完成了38个蝶城试点项目的供应链改造，实现了基础住宅物业服务成本降低3000万元，折算到全年预计可提升试点项目的全年毛利率超过4个百分点。
万物云在住宅物业方面坚守高品质的服务。万科物业布局了全国149个城市，其中聚焦50个一二线的城市，含香港，服务了4358个居住小区。
同时在住宅小区方面，去年万物云着重解决老旧房屋的养老问题及友邻服务能力和品质。
在商企和城市物服务方面，也是快速拓展。万物云聚焦互联网、高端制造、金融战略、新兴产业，服务了2133个项目，服务范围也从单纯的物业服务扩大到楼宇的能源管理、无尘管理，甚至是团餐管理、行政管理等领域。
全年物业及设施管理服务75.7亿元，同比增长43%，来自第三方的收入占比85%。年内新签的签约保收入41.5亿元，保持了行业领先。去年新增了12个超高的地标项目的物业管理服务，还拓展了16个世界和中国五百强的企业客户。
万物云城市服务方面，累计进入了36个城市统筹管理，84个城市空间的整合服务项目。科技方面，去年持续打造核心科技产品，提升科技收入，构建了29条产品线，140个科技产品以及14个智慧空间解决方案，成为了华为、腾讯、阿里的合作伙伴，共同促进了万物云在科技方面的销售收入增长。
四、2023年重点工作方向
1、2023年整个集团将围绕以下方向开展工作：
第一是保障经营的安全，持续保持行业领先的信用评级，保持融资的弹性，优化债务结构，探索股权融资的机会，助力业务良性发展。
第二是坚定的实施不动产的开发、经营、服务并重，以城市同步发展，以客户同步发展，以长期最大化的价值为目标，从集团的整体利益最大化角度来推动业务的协同，提升整体经营水平。
第三是打造更多的优良资产。从经营角度来完善资产的建设和管理的标准，提高商业、办公、公寓、物流仓储等项目的经营回报，来形成更多的具备交易条件的优良资产，并且探索REITs 等创新型的工具。
第四是继续提升ESG价值与可持续发展能力，把ESG理念由于日常的工作中探索绿色低碳的发展模式，积极披露与回应社会关心的可持续发展的意义。
2023年的开竣工计划是现有项目不含今年新获取的项目，计划开工和复工的面积是1672.8万平方米，实际的开工会包括本年新增的项目在本年的开工的情况。所以实际开工和计划开工存在差异。预计竣工的施用面积是3227.2万平方米。
五、投资互动交流：
问：未来毛利率趋势和改进举措？
答：2022整体毛利率有所下降，未来毛利率的趋势，分业务来说：
开发业务的毛利率是20.4%，2022年行业调整，销售端的毛利率还是有相当的压力，而且因为房地产结算有一定的滞后性，随着销售资源逐步的进入到竣工交付，销售端的压力会在未来一到两年在结算端也会有反应，所以在未来一到两年结算毛利率应该是阶段性还是会有一定下滑的压力。但是现在新拿的项目投资质量很好，整体不管是投资兑现度还是盈利表现都还是比较好的，能够稳定在20%左右的水平，所以经过一段时间的调整，开发业务的毛利率还是能够整体稳定向好。
物业的毛利率是14.4%，确实比去年有3个百分点的下降，一方面是因为会计上选择了更加审慎的处理，过往我们收购业务的溢价大部分的都计入到了无形资产，而且用了一个相对较短的年限去做摊销，所以这个对于我们的毛利率也会有一定的影响，今年大概会影响2个百分点；另外一方面，确实也受到行业的影响，主要是毛利率较高的开发商的增值服务、社区增值服务的毛利率包括收入有一定的下降，所以整体对毛利率的表现有一定的影响。但是现在我们占到了这个业务绝大多数比例的这种经常性的业务，现在也在不断的提效，包括科技板块的收入和毛利率其实表现都非常的好，相信2023年之后毛利率会有回升。经营业务，无论是商业、物流、公寓，整体来说，随着经营表现的逐渐成熟，利润率水平是在上升的，去年上升了6个百分点，但也是因为会计成本法的因素，毛利率水平较低，但随着经营本身表现的向好，它的价值增长是在的。
稳定毛利率水平，首先现在做的工作是稳定存量资源的毛利率水平。存量资源的提效和增收是我们当前非常重要的一项工作，主要分两部分：
一部分是在建在售的存量，目前以经营管理作为突破口，主要抓两个方面：量价管理+费效比的提升。
根据市场的变化和流速，以周为单位动态监视项目的量价关系，做到一房一价，既可以给客户实惠，也可以给公司多一些收益；
另外之前并不太关注售楼处的运营成本，今年仔细看了看售楼处，从提高人效和一些性价比的安排，新的售楼处可以比以前的售楼处节省将近100多万。
还有一部分是土地阶段的存量，主要是看产品的定位和投入产出的关系，希望能够通过挖掘不同产品的价值点，来实现产品溢价和投入产出比对毛利率水平的贡献。
新增投资更加谨慎，投前投后拉通管理，对操盘团队在产品成本、工期的关键节点上也做了非常明确的要求，确保投资兑现能够达成，目前新增投资的毛利水平在20%左右，基本达到预期。
问：未来经营性业务有哪些机会？
答：行业或者进入新的发展阶段，是非常重大的经济社会问题，我们是没有能力去全面定义它的概念，是缺乏这个能力去定义新发展阶段的东西，但是我们也有些自己的观察，整个大的环境，市场环境、政策环境，对于经营服务类业务都是越来越看好，越来越看重，对万科做开发、经营、服务并重的战略来说是非常有帮助的。首先经营性不动产对投资的吸引力在逐步的加强。在过去最大变化是经营性不动产，它能够创造长期稳定的利润，同时它的风险低，抗波动的能力强，不像开发业务波动特别快，受经济波动影响比较小。以前经营服务类业务回报率低是它的劣势，但现在随着社会平均收益水平的下降，这差距就没那么大了，所以经营的好的不动产现在肯定受各类投资的欢迎。|
第二，相关政策融资渠道的开放，让经营性业务形成投融建管退的闭环。以前没有退，只能投资建设，运营管理，没法退。今天各种资金融资政策出来，比如我们有REITs（已经推出），有不动产的私募股权基金，还有像租赁住房的长期贷款，这些工具都已经出现了。过去持有经营性不动产最大的问题是太重，现在开始有了政策的铺垫，可以加以解决了。像以前卖房的时候，如果没按揭，个人要买房成为主流很难，今天有了像REITs、不动产私募股权、长期经营性贷款、租赁性住房的长期贷款等等，使得这些基础设施具备之后，这个业务才能真正的发展起来，也相信在政策支柱下，这个业务会发展很好。
当我们这个基础设施都具备好之后，城市里的存量资源可以充分利用，变成非常潜在的业务机会。
据统计，我们国家现在城市里面有4700万栋建筑，这里头有住宅，有商业，有办公，有仓库，有产业园等等，这些资产随着时间的推移，产业的发展变化，老百姓需求的变化，都需要不断去改善提升，所以这个行业才真正开始可以做到叫常做常有，常做常新。
对万科而言，我们在经营服务类业务方面有先发优势。首先我们方向选择是对的，早在八年到十年之前，我们坚定的选择这个道路必须往前走，我们那时候就预测会有天花板，只不过不知道是哪年发生，但事实上现在告诉我们2021年到天花板了。
我们提前了好多年做了相关的铺垫，所以起步也比较早。好处是我们到去年为止，我们把经营服务的业务加重在一起，对报表贡献是零，以前是负的，要吸掉很多利润，零也让我们很高兴，终于能够不再成为负担了，所以我们起步早，学费付的早；还有一个特点是，我们布局比较全，各场景都有，我们而且在各自领域里面都是数一数二，带来的好处是协同效应很好。
今年我们相信万科的经营服务类业务加重在一起，收入来看会有两位数增长，利润从去年零开始，一定是一个正向的贡献。
但经营服务类业务都是赚长钱，赚小钱，赚辛苦钱，卖房子每平方米一万五左右；经营服务的业务按照每平方米每天的收入来看，最高的是长租公寓，每天有80-10可以收，商业大概有6-10元，物流有1元，物业服务只有0.6-1角。这种业务跟我们开发业务不一样，是滚雪球业务，它做存量生意，主要靠的是复合增长的力量。但这块是永久的生意，每年都有，隔一段时间一定会对我们的收入，利润表有重大影响。
现在来看，外部环境都已经具备情况底下，REITs、不同的股权基金等政策已经有了，如果这方面能够进度更快，盈利贡献会快一点。总的说来，我们在这个问题上，会做好充分的准备，积极尝试各种各样的渠道，但我们也需要有耐心。
问：如何看待万物云的股价表现？
答：万物云对于资本市场来说，是一个刚出生的婴儿。对于刚刚步入资本市场的万物云来说，还有很多地方需要向资本市场来学习。
把万物云财报打开来看，先看现金流，经营性净现金流27.6亿，预收账款有45亿，这不仅代表着经营质量，很重要也反映了客户关系。
另外尽管开发商业务原来占的毛利比重比较高，现在出现了下滑，但从公司的多元客户战略来看，今天来自于非万科的项目占比已经超过了67.7%，过去几年的复合增长率都在40%以上，并且来自于第三方的项目占比超过了85%；
即便未来规模再大之后，多元客户的策略也会让公司的财报变得更加有韧性。
看基础业务，整体把摊销剔除之后，不论是住宅物业还是商业物业都保持了有质量的增长。
边际效益正在显现。通过科技投入，通过蝶城战略实现了增收增利的同时，还能够真正像科技企业一样产生边际成本的下降。（差不多四个点毛利改善），在2023年还会打造超过100个蝶城，（万物云2023年以后）实现效益改善的速度会大于规模增长的速度。
问：公寓业务的盈利和发展计划？
答：实现报表盈利的这个目标是不会改变的，并且这个盈利目标是在成本法下的盈利。去年实现了32.4亿的收入，增速达到12%，去年还是没有盈利的，2023年一定要走向成本法下的盈利。
具体的行动方案和举措：一是围绕需求去建能力，第二是经营运营挖潜力。
经营运营挖潜力，做出租公寓业务，跟其他的业务不一样，对经营运营的要求非常高，对租户客户的理解、洞察的要求也很高。
围绕这两句话，有五个要点，
第一要点，是对于C端租户来说，做好客户画像和流量跟进、抓入驻服务和做体验，提升续签、复购率和老带新。
第二要点，对B端提供定制化的服务，也跟全国一千多家B端企业建立联系，为他们解决员工住宿的问题。
第三要点，产品是核心。以前大部分都是以重资产和中资产来获取新的房源，由于能力的提升，在最近这一两年，项目获取大部分是轻资产方式，像23年我们大概要获取2万间以上的新房源，绝大部分都是轻资产，这些轻资产对产品能力的要求可能就会越高。
第四个要点是业主。把业主视同于我们的客户，我们的各种后台的数据给我们的业主看，他要关心他的收益，我们也对他的收益负责任。在整个过程当中，业主跟我们的关系也变得越来越理解。
第五个要点是要靠强大的运营能力。我们在运营能力上也做了很多提升，更多的是我们把我们的整个运营建立在科技团队，我们的科技团队也能够管到保洁、保安的效率，也可以把入房保洁做成增值服务，最后导致我们单间的运营成本在行业当中还是处于一个领先的水平。
问：开发业务的离散度高有没有得到改变？
答：去年一年的开发经营业务主要围绕着九个字，保安全、稳利润、提回报来展开工作，经营离散度高这个问题得到了显著的改善。
我们也要求各区各一线公司，把自己作为一个经营主体参与市场竞争，我们有个三比，跟自己比，跟市场比，跟同行比，在这三比的基础上，我们制定的业绩目标，主要就是设定了认购，签约回款和回款率的及格线和金线标准（金线标准是一个比较优良的标准），这些指标也是评价和考核各个业务单位业绩和第一负责人业绩的重要依据。
第二，我们紧抓了两个原点，提升一个效率。
两个原点就是投资的原点和产品的原点。
这两个原点对了以后，方向就不会错，客户定位也会比较清晰，成本投入基本也可以框定。某种意义上说，这两个点决定了项目成败的80%，所以这两个点是非常重要的，我们在上面也花了很多的精力去做了很多工作。
一个效率事实上是操盘效率，我们强调的是系统的效率最优，而不是单向的最高或者是最低。比如我们会结合产品线建设，要结合供应链管理，然后我们要强调专业之间的合力，周转要跟上去，要快，开发经营业务中同类项目的批处理能力有大幅提高。
另外，我们根据我们内部的标杆项目的优秀做法，也建成了一批示范基地，这些好的做法正在迅速推广和复制。
在新的阶段，不管市场怎么变化，新的优势的建立是需要理念创新和前沿产品的研发，今年我们会在这方面投入更大的力量。
我们本部要求每个区要根据所在市场的环境，竞争态势，进行专门的能力建设。
如上海区域，南方区域，重点建设能力就是商办住综合体的开发和经营；
华中区、西北区、东北区，需要在综合住区高品质稳定量产上牢固建立自己的优势。
1、业绩
2、盈利能力
3、控费能力
4、偿债能力
1）净负债率：万科A＜保利发展
2）剔除预收账款资产负债率：保利发展＜万科A
3）现金短债比：万科A＞保利发展
5、运营能力
1）资产周转率：万科A＞保利发展
2）存货周转天数：万科A＜保利发展
3）应收账款周转天数：万科A＜保利发展
6、融资成本
万科A持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，期末长期负债占比提高至 79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。
保利发展2022年末，公司有息负债规模为3813亿元，综合融资成本约3.92%，较去年末下降0.54个百分点。
7、现金流
经营活动产生的现金流量净额对净利润的比率：保利发展＞万科A
8、股息率
截止5月30日，万科股息率为4.74%，保利发展股息率为3.47%，万科略高于保利。
9、估值
目前两家公司的PB估值都处于低位区。
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