房子不会再涨了？
昨天有个朋友跟我说，他已经不打算买房了。因为他觉得房子这玩意，可能再也不会涨了。
我问他为什么。
他说现在年轻人都不生孩子了。2016年，我们的新生人口每年有1800万，韭菜还足够多，房子在以后也能找到接盘侠。但是到2023年，新生人口只有900万，足足少了一大半。
人口暴跌，以后谁当接盘侠呢？
另外参考日本。日本90年代进入老龄化社会后，爆发了房地产泡沫破灭，房子跌了二十年。这都是前车之鉴。
所以他觉得，以后的房子肯定是过剩的，房子可能很难再上涨。那为什么还要现在买房呢？
我知道，有些人可能跟我朋友一样，认为现在房子下跌，是因为人口下降了。
这样想的朋友，可能没弄明白这次房价下跌的原因。
我国出生人口，从1970年开始，就像小朋友坐滑梯，止不住地往下滑。
如果人口下降，房子就要下跌，那从1970年开始，我们的房子就要不断下跌了啊。但事实并没有。从2000年以后，我们的房价就是掌舵跌少，这点大家都在眼里。
所以新生人口的数量，对房子的影响，没有想象中那么大。
那到底是什么原因，导致现在房价大跌呢？
看到一个分析，觉得很有道理，分享给大家。经济学家高善文说，这轮房子下跌，主要是疫情的疤痕效应。
真正能够决定房价高低的，是老百姓的收入。
大城市的收入高，所以大城市的房子贵。小县城的收入低，所以小县城的房子便宜。脱离了收入涨房价，那都是耍流氓。
但是在疫情的时候，房子就耍了一个流氓。
疫情三年，实体经济越来越难做，线下门店的收入明显下滑，餐饮倒闭潮一波接一波。
再加上互联网裁员、教培行业整改、金融行业全面降薪。这三个行业集中了大量的中产阶级，但都在面临收入危机。
以大家最熟悉的董宇辉为例，他在新东方做教培老师的时候，一年收入就高达上百万。
但随着2021年教培行业全面整改，新东方改行做直播带货，据说董宇辉的薪资下降到了2万块。
虽然现在董宇辉东山再起了，但是曾经跟他一样，那千千万万名中产阶级，又有几个能像董宇辉一样，东山再起呢？
疫情三年，大家的收入明显下降了。
但是房子，却在疫情的头两年持续飙升。2021年的房价，明显有一个上涨的小高峰。
我当时出去看房，短短一年时间，房子飙升了50%。有些楼盘甚至有验资要求，银行卡里没有100万，售楼部都不会接待你。
深圳更是爆出了“深房理”丑闻，众筹炒房、骗贷炒房，有深圳人为了炒房甚至不惜假结婚。
一边是中产阶级的收入下降，一边是房子连续上涨，这种完全脱离了基本面的房子泡沫，注定不可持续。
所以，当疫情的裁员潮来临时，参与炒房的中产还不起房贷，集体断供。
根据中指研究院数据，2023年全国法拍房高达79.6万套，相比2022年的58万套增加了36%。
当潮水褪去的时候，我们才发现，竟然有近百万中产在组团裸泳。
所以，经济学家高善文说，这轮房地产的回调，是房子回归理性的过程，是房价跟老百姓的收入相匹配的过程，是从炒房回归住房的过程。
只要房子跌到位，老百姓都买得起了，自然也就见底了。
另外，经济学家高善文还在分析中说，二手房价格在2023年跌得比较干净，成交量也有所放大，可能已经见底了；新房由于有限跌等行政手段干预，成交量也比较低迷，可能还没有调整到位。
不过，从我个人跟踪的数据来看，直到今年1月，全国各大城市的二手房数据依然处于下跌中，暂时没有看见止跌的信号。
倒是一些大城市的新房价格，在行政手段的保护下，已经微微反弹了一年，似乎已经企稳。
总结一下：
从过去几十年的经验来看，中国新生人口从1970年开始大幅下降，但没有阻止房价的下跌。所以“新生人口减少导致房价崩溃”的观点，似乎站不住脚。
这轮房价下跌，更有可能是疫情之后，老百姓收入下降的合理反映，是房价从疯狂向理性的合理回归。
房价跌到中产阶级又买得起了，自然也就企稳了。