作者丨周伟 编辑丨雨禾
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
一位分析师曾戏言：在中国，你也许去过大悦城，知道万象城，逛过华润万家，在万达广场看过电影。而在美国，如果你 Shopping 过，那你一定去过西蒙。
1960年，马文·西蒙（Melvin Simon）说服在纽约工作的兄弟赫伯和弗雷德，与他合作开发零售购物中心。当年，西蒙公司的前身MSA公司在美国印第安纳州府印第安纳波利斯成立。
西蒙第一个开发项目是位于印第安纳州露天的购物广场（open-air shopping plaza），项目推出后大获成功。随后，其发展便一发不可收拾。
目前，西蒙集团管理着全球222个商业物业，其中，本土运营着76家奥特莱斯，成为当之无愧的全球“奥特莱斯帝皇”。
而在中国，也有一家奥特莱斯营运商，他拜西蒙为师，2017年曾宣称要成为国内最大的奥特莱斯综合营运商。如今，“中国规模最大的奥特莱斯营运商”的目标实现了，但离他的奥莱梦似乎还很遥远。
1 三年孕育终开花
在美国有一句话，没有美国REITs，就没有美国商业的今天。正是靠着REITs，西蒙的业务快速扩张到全国范围，成就了今天的西蒙集团。
近日，一向靠银行贷款和担保票据获得发展资金的首创钜大，资产证券化（类REITs）开始起航。
2019年12月9日，首创钜大发布公告称，公司已筹备成立一项资产支持证券计划，该计划建议发行本金总额为35.79亿元，底层资产为房山首创奥特莱斯、昆山首创奥特莱斯。首创钜大拟将发行所得款项，用于补充营运资金，推动业务发展。
其实，早在2017年，首创钜大就启动了类REITs产品发行前期的研究准备工作。2018年12月13日，首创钜大宣布，“中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”成功获批，规模为100亿元，将于深交所挂牌发行。
吸人眼球的是，这是国内首单以奥特莱斯为底层资产的类REITs产品。这次35.79亿元融资大单的试水，也意味着首创钜大资产证券化开始起航。
首创资产支持证券的底层资产
（来源：首创钜大2019年中报）
2 资产证券化背后
首创钜大发行资产支持证券的背后是近年来资金需求的猛增和融资成本的显著上升。
年报显示，2018年首创钜大的非流动负债为82.90亿元，较2017年增加51.75亿元。其中，2017年借款25.45亿元，2018年达到49.12亿元，增长93%。在担保票据方面，2018年已发行担保票据的总面值约为27.38亿元，而在2017年该集团并未发行担保票据。
（来源：首创钜大2018年报）
随着借款增加，首创钜大融资成本明显上升。数据显示，2016年首创钜大融资成本为9551.8万元，2017年该数值小幅上升至1.12亿元，2018年的融资成本达到2.13亿元，同比增长达到约90.29%。其中，银行借款的利息开支与担保票据的利息开支有较大幅度的上涨。
（来源：首创钜大2018年报）
相比于传统的融资模式，通过资产证券化的方式筹钱，融资成本相对更低。
而西蒙REITs正是西蒙集团成就“商业帝国”的秘诀。正是利用REITs，西蒙得以撬动融资杠杆，通过并购实现快速扩张，然后以庞大的资产规模来分散风险。
3 被绑住手脚的赛跑者
首创钜大并不是中国奥特莱斯的开创者。
北京燕莎集团于2002 年将奥特莱斯概念首次引入中国。但首创钜大却实现了弯道超车，成为专注于奥特莱斯业态的规模冠军。
首创钜大的前身是2011年成立的首创置业商业地产发展事业部，2015年3月正式更名为首创钜大，将首创置业商业地产板块正式纳入首创钜大，全力打造以奥特莱斯、城市核心综合体及创新业务为主的商业地产平台。
首创钜大发展历程
（来源：睿和智库整理制作）
首创钜大也是国内唯一一家以奥特莱斯为核心主业的上市公司，目前已完成17个城市的战略布局，位列全国奥特莱斯规模化之首。
首创钜大战略地图
（来源：2018年年报）
首创钜大实现当前的战略布局实属不易。其发展一直受到与首创置业同业竞争问题的困扰。
2014年，首创钜大与首创置业订立不竞争契据，双方通过地理划分来减少两个集团之间的潜在竞争。西安、杭州、南京、济南、长沙、福州、武汉、合肥、昆明、郑州、南昌、南宁、长春、哈尔滨、苏州、厦门及大连17个城市给首创钜大。之后的几年，这17个城市就是首创钜大“奥特莱斯王国”的版图范围。
直到2016年，双方订立首次修订不竞争契据，使得首创钜大的奥特莱斯业务不再限于上述17个城市中。
2018年，首创钜大与首创置业再次订立不竞争契据，此后，双方取消地理划分的安排，以土地及物业用途以及商业模式进行划分。
至此，首创钜大打造“奥特莱斯帝国”道路上的障碍被一扫而空，并新开通了一条“非奥特莱斯零售业”的岔道。
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“轻”装上阵的规模冠军
首创钜大在项目扩张的过程中，不仅采取了传统的自建方式，还尝试了资产证券化、定增、合作开发和管理输出等多元化模式，让资产变得更轻，速度变得更快。
（来源：首创钜大官网）
1、搭建REITs平台
根据首创钜大战略规划，其正在筹划搭建REITs平台，以实现“投-融-管-退”闭环发展。这次发行的“中联一创-首创钜大奥特莱斯一号第一期资产支持专项计划”正是这一战略规划的体现。
可以预见，首创钜大未来在资产证券化的道路上将越走越远。
2、寻找“撑腰人”
定增是另外一种轻资产的路径。在2016年，首创钜大找来两位重量级资本为自己“撑腰”，一位是远洋资本，一位是国际大名鼎鼎的KKR。首创钜大通过定向增发，远洋集团持有首创钜大约16%的股份（9.9%普通股股份），为第二大股东；KKR持股11.6%。
3、合作开发
合作开发是第三种路径。2017年，首创钜大在开发建设南昌首创奥特莱斯项目的时候引入了合作伙伴，首次尝试合作开发。
4、管理输出
管理输出是第四种轻资产扩张的路径。首创钜大在大连项目上就采取了管理输出的方式。大连金石滩是鲁能集团旗下项目，2018年，首创钜大与鲁能集团签署战略合作协议。大连金石滩项目正是合作的第一步。
上述几种方式除了为首创钜大筹集了发展和扩张的资金外，还大幅提高了资金利用效率，加速了企业规模化步伐。
5
艰难的“奥莱帝国”之路
虽然在规模上，首创钜大是中国的No.1，但是在竞争力上却不能与此地位相匹配。
在《奥莱领秀》杂志发布的“2018年中国奥莱年度销售TOP20”榜单中，首创钜大2家门店入围，北京首创奥特莱斯排名第3。
（来源：奥莱领秀及官网）
在其“2018年中国奥特莱斯年度坪效TOP20”榜单中，首创钜大2家门店入围，北京首创奥特莱斯排名第10。
（来源：奥莱领秀及官网）
近几年，首创钜大的经营业绩并没有随着门店数量同向增长。2018年财报显示，首创钜大在收入增长的同时，毛利率和净利润均出现下降。2018年首创钜大毛利率为33%，较2017年的44%下降11个百分点。而净利润方面则由正转负，2018年亏损1.97亿元，较去年减少274%。
首创钜大的“奥莱帝国”之路不仅受到了自身经营和资金压力，还受到中国奥莱市场混战的影响。
据赢商大数据监测，2008年至2018年，国内奥莱项目总数量由12家增长至169家，项目总体量由65万㎡增长至1444万㎡。总数量年均增速31.6%，总体量年均增量38.2%。这导致奥特莱斯市场竞争压力加剧。
同时，分散的市场影响了规模效应的发挥。据赢商大数据监测，2019年全国排名前10的奥莱运营商项目总数量占全国总数量的比例为38%，项目体量占全国总体量的比例达46.2%。
（来源：赢商网）
反观美国，奥特莱斯集中度非常高。
目前，北美地区215个奥莱中心为61家开发商所有，但是其中51家开发商仅各自拥有1个项目，绝大部分归属于西蒙集团和Tanger。从数量门店看，两大巨头共 占比63.26%; 从经营面积看，二者占比达72.66%。
仅西蒙集团一家的奥特莱斯门店就达到76家，遍布美国全境。这产生了很大的规模经济效应。
西蒙集团商业版图
（来源：美国西蒙地产集团2018年报）
在美国西蒙集团面前，首创钜大还是一个呱呱坠地的婴孩，在打造自己的“奥莱帝国”的路上，还有很长的路要走。资产证券化起航让这条路变得宽阔了些。