乐居财经讯 杨倩 林振兴 曾树佳3月结束，在港上市的内房股陆续交出2021年答卷。乐居财经研究院重磅推出2021年内房股研究报告，涵盖营收、净利、现金、土储、融资成本、三条红线榜、核数师薪酬榜、资产转让收益榜等十大榜单，立体还原黑铁时代的房企状况。
自“三道红线”出台之后，房企通过引入股权融资、加大合作开发等方式降控负债。这种做法带来的最为直观的影响是少数股东权益的快速增长。
这种趋势下，一方面是房企借力实现规模扩张与分散风险，另一方面，少数股东对利润的吞噬正在扩大。当少数股东占总权益的比例（即权益占比）逐渐与其分得利润的比例（即损益占比）失衡，房企“明股实债”的戏码也被摆上了台面。
截止2021年末，79家内房股少数股东权益占比均值为32.6%，较2020年末提升4.7个百分点。其中，21家房企少数股东权益占比超过50%，包括福晟国际、德信中国、招商局置地、五矿地产、上坤地产等；14家房企少数股东权益占比低于5%，包括中国海外发展、嘉华国际、九龙仓置业、SOHO中国等。
年内，79家内房股少数股东合计分走利润933.2亿元，占当期净利润的26.5%。其中，13家房企少数股东损益占比低于5%，包括合景泰富集团、龙光集团、华侨城(亚洲)、中国天保集团等。
另外，16家房企少数股东损益占比超过50%，包括天誉置业、三巽集团、亿达中国等。尤其天誉置业，少数股东损益占比高达359.63%。期内，其少数股东分得利润3.9亿元，是当期净利润的3倍之多，而归属上市公司股东利润则为-2.8亿元，出现了房企为少数股东“打工”的窘况。
榜单中，有7家房企较为特殊，在房企经营亏损的情况下，少数股东依然取得了正收益，他们是首创钜大、富力地产、SOHO中国、朗诗地产、大发地产、福晟国际、深圳控股。
以富力地产为例。2021年富力净亏损约87.4亿元，其中，归属于少数股东的利润约1.1亿元，归属于上市公司股东的利润为-88.5亿元。这种情况不免让人联想到“明股实债”。
事实上，79家内房股中，少数股东权益占比与损益占比“失配”的情况并不少见。两者差值的绝对值，可以大致反映出背离程度，差值越高，明股实债的可能性就越大。
据榜单，8家房企的少数股东权益占比与损益占比差值超过50%，分别是天誉置业、福晟国际、众安集团、祥生控股集团、亿达中国、大发地产、三巽集团、三盛控股；25家房企该差值在20%~50%之间，包括瑞安建业、建发国际集团、景业名邦集团等；16家房企该差值在10%~20%之间，包括龙湖集团、远洋集团、弘阳地产等；30家房企该差值低于10%，包括华润置地、港龙中国地产、越秀地产等。
文章来源:乐居财经