$融创服务(01516)$ 手机上粗略看了下年报。几点感受。总体感觉比较诚恳、真实谨慎、实事求是。
1.之前计提回拨我还以为不会大幅计提，这次对应收款和商誉大幅计提，体现了谨慎的态度，也属情理之中。很多人看到计提很害怕，其实这是对以前的生意的造成的应收款和商誉的财务审慎处理，不影响现在和今后的生意，即使计提了，但是债权还在，以后要回来钱还会回拨，比如这次母公司以房抵债。这一次计提后，公司收入基本就是纯物业生意了，更纯粹了，报表更干净了。
2.好的方面经营现金流大幅为正8.62亿，是核心净利润的1.1倍。这是重点！
3.物业收入11.7%的稳定增长.收入中来自母公司的影响进一步减少只有8%了。
4.核心净利润7.93亿稳定增长，也符合本人8亿的预期。毛利率增长。我之前预计收入80亿，核心净利润8亿。现在70亿收入，7.93亿核心净利润，说明收入质量更高，核心净利率提升！
5.分红0.143人民币，继续保持了55%的分红率！股息率8%，在物业股中非常难得，值得称赞。符合本人预期继续55%分红。建议公司能进一步提升分红率到65%以上，且写入公司章程！以此显现更大诚意！
6.应收款:1年内和1年到2年内应收款开始下降，说明近两年收不到钱的项目不再提供服务。母公司的应收款基本未变，第三方的应收款开始计提。
7.公司这次明确提出了严格的红线管理。表明了公司坚决的管理态度。
8.合约减少了0.22亿平米，收不到钱或者亏钱的严格撤场了不少，体现了融服态度比较实事求是！说明公司不一味追求规模，更关注质量！
9.去年交付的31万套，主要是去年下半年交付的。主要在今年开始贡献利润。预收款还都在合同负债里。
10.未来增长潜力有保证更有高质量！合约面积3.74平米，在管面积2.73亿平米。45个核心城市收入占比84%，平均物业费单价3.1元每平米，单价比去年高了。
随着现金流大幅转正，融服业绩拐点已现，值得期待三年后达到年收入100亿，净利润12亿！
现在的管理层在曹总领导下继续在带领融服走向独立性迈进一步，彰显务实谨慎独立的态度！
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