越秀房托董事长、执行董事兼行政总裁、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事 林德良
作者 | 王泽红
出品 | 焦点财经
在新冠疫情、“双碳”目标和责任投资等因素叠加推动下，ESG理念受到了包括投资者和监管机构在内的空前关注，房地产作为资金密集、产业链条长、生命周期长且能耗大的产业，更是如此。
更多房企开始注重并着力于提升ESG能力和表现，但国内房企ESG披露还处在起步阶段，行业整体也缺乏公认的框架和指标体系指引，想要将ESG理念快速融入进日常经营活动中，难以一蹴而就。
房地产企业如何落地ESG，在“双碳”时代抢得头筹。带着这样的疑问，焦点财经采访了越秀房托董事长、执行董事兼行政总裁林德良，无论是越秀房托，还是林德良个人，对于ESG的研究和实践经验，都值得拿来分享和借鉴。
就林德良而言，他致力香港上市基金公司业务及资本市场运作超过10年，曾负责收购广州IFC、上海、武汉、杭州等一系列资本项目，熟悉资产收并购、剥离交易及配置优化。
从越秀房托来讲，作为全球首只投资于中国内地物业的上市REIT，早于2016年度便开始就单独发布ESG报告，旗下九项物业中，获ESG标准认可的2座超高层绿色建筑广州国际金融中心和越秀金融大厦，是中国华南地区绿色建筑标杆。
个人的观察和企业实践叠加，对于当下的不动产领域践行ESG，很有参考价值，特别是一些建议，更能切中痛点，对于解决问题带来启发。
落地ESG“三部曲”
林德良认为，商业不动产领域企业落地ESG，需要从三个层面着手：
第一，从开发阶段便要开始做铺排。以绿色建筑为例，推进高效机房的设正备受重视，可以节省制冷系统的整体能耗，主要包括冷水机组、水泵、冷却塔等空调机房主要的能耗设备，这些均需要在前期端有意识的投入，后续再更新或升级难度很高。
第二，运营阶段要与管理对象签订“绿色公约”，包括前线运营商、租户、装修人员和员工等。这样的机制在越秀房托内部被称为绿色租赁，会倡议租户使用绿色环保装修材料，节能运营方面会进行用电、用水限额管理。
对于越秀房托自身，执行的更加彻底。林德良透露：“我们现在年报使用的都是可回收纸；开会已经是无纸化，减少使用打印纸，尽量使用手提电脑或平板电脑。”
第三，金融化退出阶段，要学会如何使用绿色金融，包括绿色债券和绿色贷款等。ESG表现与评级对企业能否发出绿色债券或申请绿色贷款影响颇大，依据部分银行的标准，项目获得LEED认证85分以上就可以申请绿色债券或绿色贷款。
越秀房托2021年78亿元人民币收购越秀金融大厦是一个典型案例，并购资金绝大部分靠越秀房托供股和绿色贷款来支付，主要是因为越秀金融大厦以总分97分的好成绩获得了LEED EBOM V4铂金级认证，得到星展银行48亿港元绿色俱乐部贷款。
“另外，因为收购这个项目，我们还进行了股本融资，很多投资者看到项目具有LEED铂金级认证，以及我们自身拥有国际主流ESG评级，愿意买我们的股票。”林德良解释道，北欧很多基金对ESG评级和认证很注重，如果没有很难得到这些投资人的认可。
ESG评级，打通绿色融资通道
目前，国际主流ESG评级机构有明晟(MSCI ESG)、香港品质保证局(HKQAA)、标普全球企业可持续发展评估(CSA)和全球房地产可持续发展基准(GRESB)等。ESG评级多被银行、房地产基金和资产管理机构参考，获得ESG评级认证的企业能够提升融资优势，是打开绿色金融局面的方式之一。
当下，房企融资颇为艰难，而以ESG为导向的绿色发展，正为房企拓宽融资渠道带来新的机遇，内地房地产行业的绿色债券业务欣欣向荣，截至2021年8月底，内地房企发行的绿色债券已经是2020年整年的2.7倍。
但是成功发行绿色债券的房企并不多，仅包括华润、远洋、龙湖、中海、旭辉、金茂等少数几家。“尽早了解并参与到被资本市场所认可的行业ESG评测系统将有助企业拓展绿色融资通道。”林德良建议道。
“我们很重视自身ESG表现的评价，所以很早就启动了ESG行动计划，截至目前已基本实现了全球主流ESG评级机构全覆盖。”林德良表示，2021年度MSCI维持越秀房托ESG评级是“B” ；HKQAA评级连续两年获“A”评级；标普全球CSA整体得分30，领先全球房地产同业平均水平；首年参评GRESB便获得绿色“三星”评级和公开披露“A”评级（最高披露级别）。
“下一步，我们会加大绿色融资的发行。”
ESG认证，对长期价值有影响
另外，获得ESG评级也会对资产的长期价值产生影响，虽然目前ESG因素尚未被大范围纳入企业估值架构的重要考量，现在已经开始有打破传统估值模型的趋势，成为优化投资策略的一种选择。
“即使ESG还未大范围纳入估值体系，但如果评级高，也会对长期价值产生影响。”林德良解释道，主要体现在两个驱动力：第一，评级高意味着可以发行绿色债券，拿到更低的融资，投资成本会降低，资产估值相应随之提升；第二，会吸引更多元的投资者购买股票，有利于融资。
而且，如果办公楼宇得到绿色建筑认证，还能提高出租率和实现租金溢价。但目前存在的问题是，不同区域或国家的企业，对于不同评级体系的接受程度有差异，例如欧洲企业注重LEED、WELL认证，美国和加拿大企业认可BOMA认证，资产持有方需要对旗下物业进行不同体系的认证。
“如果能获得这些认证，可以赢得很多优质租户，因为这些租户有践行ESG的需求，对办公场所的要求是绿色建筑，广州国际金融中心是一个很好的案例，既有LEED铂金级认证，也有BOMA认证，吸引了不少欧美企业入驻。”林德良补充道。
目前，资本市场在持续加深对上市公司ESG表现的评价，集中体现在ESG评级。国内外围绕ESG评级标准的讨论和研究亦越来越多。“但坦率而言，内地对部分国际ESG评级标准认可度存在分歧，制定符合国内实际的ESG评价标准，是一个重要且深远的课题。”
“践行ESG需要周边楼宇一直做，包括上下游供应商，需要大家意识更强的共同落地。单凭一家企业来做，坦率来讲有点难。”林德良最后呼吁道。
焦点财经与林德良对话精选：
问：越秀房托现在对于ESG投资有什么规划吗？
林德良：有。每年我们为此会做很多的资本性改造，当中包括节能降耗类改造。现在一年资本性改造投入大概是4000万至5000万之间，今年应该是5300万左右。
对资本性改造的工程供应商，必须具有有效的质量管理体系认证证书、环境管理体系认
证证书、职业健康安全管理体系认证证书等资质证书。
问：国内房企ESG披露还在起步阶段，披露内容参差不齐。对于房企ESG披露借鉴，您有何建议？
林德良：我认为这是一个积累，企业要认证研究研讨ESG的每个维度，以越秀房托为例，Environmental（环境）维度，十分注重绿色建筑、节能光源、资源再生和能量循环等因素，每年投入资源进行节能降耗类改造。
广州国际金融中心的电梯电能回馈，根据电梯空载上行和满载下行的两种情况下进入发电状态，每年减少8%的电梯用电量；越秀金融大厦的太阳能集热器每天可供太阳能热水约9.6 m³(60℃)， 节约电量335千瓦时/年；白马大厦的太阳能路灯，自2020年起在公共区域安装应用太阳能路灯，目前已累计投入使用6台。
Social（社会）维度，我们的董事会如何做决策，才能更有平衡性呢？我们在合规手册中制定了董事会成员多元化政策，对于董事类别、年龄、性别、专业背景和学历等，每年定期检讨董事会成员组成情况。
另外，我们也会与供应链上下游保持紧密联系，交互沟通，加强监督，履行社会责任。如对资本性改造的工程供应商，必须具有有效的质量管理体系认证证书、环境管理体系认证证书、职业健康安全管理体系认证证书等资质证书。
Governance（公司治理）维度，区域层面做的更多是怎么规范我们的管理。规范管理很重要，要形成一个闭环流程工作机制。此外，我们还形成了“三道防线”风险管理：
第一道防线是各部门和前线运营商，依照职责范围主动管理、监测和报告风险事件和指标，涵盖收益风险、声誉风险、合规风险、人力资源风险、安全生产风险、信息安全风险等主要范畴；
第二道防线是风险管理，利用信息技术手段收集、汇总和监测各类风险事件，持续评估各类风险的发生可能性和影响程度；
第三道防线是内部审计，依照计划独立开展工作，包括流程内控测评和专项审计，识别各类管理缺陷并相应提出整改/优化建议。
问：疫情影响还在持续，对越秀房托在业务层面有何影响？
林德良：疫情下扩租、续租是我们主导的。
因为我们本身出租率超过90%，所以在疫情下是续租为王。做好续租，业务便很难受到影响，第一季度续租率已达到75%。在续租方面，我们做了很多努力，如怎么把客户粘性做好，员工就餐等服务。