REITs上市以来的表现不好，可以归因为几点:
1. 资产估值太高，上市定价高
2. 经济下滑，导致出租率降低，质量下降
3. 高息环境压制估值
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美国十年期国债收益率 4.465％
中国十年期国债收益率 2.709％
风险溢价3％-4％，则当前环境下，分红率要达到6％-8％，才能吸引险资 社保基金入市。6％分红，经营权类跌幅是相当恐怖的。
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未来修复还需要 经济 房地产 资金面等诸多因素反转。
根据国家统计局70城二手住宅价格数据显示，一线城市连续5个月同比下滑，三线城市21.10至今连续25个月同比下滑。
假设一线城市，由于一系列救市政策实施，24年底价格同比上涨，则这轮下行周期持续20个月。按比例计算，三线城市下行周期持续100个月，三线城市衰退还将持续75个月。
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结论:
1. 长期衰退，(一线)保障房REITs是仅有的相对看好的资产。其次是稳健的物流园，部分(满租)产业园。
2. 部分房地产基金尚能达到4％租金回报，实体房由于租金回报率极低，更不具备投资价值，只能自住。
3. 一线由于救市政策的实施，刚需改善可以开始关注，入场时间参考 统计局房价数据(止跌) PMI(改善)。
4. 二线非核心，三线由于长期衰退，需要根据地区经济 房地产去化周期等情况，综合考虑是否买房。
