大家好，我是所长。这篇文章里有几个视频，但是雪球上播放不了，这几个视频还挺重要的，可以去我的公众号“金茂研究所”看。
今天我们继续梳理金茂的城市运营项目，不知不觉，之前已经讲透了15个项目。如果你耐心读下来，金茂城市运营到底是怎么回事、赚不赚钱、竞争力在哪些方面体现，应该已经基本了解。
最近有人向我提了这样一个问题：金茂管理层在2020业绩会上说已售未结部分的毛利率是18%，我们知道项目的结算期要2-3年，那不就意味着金茂2022-2023年财报上的毛利率都不能回升吗？
这个问题把我问笑了。属于是眼睛里只有机械的财务数字，脑子里却没有常识的典范。
原因是，2022年和2023年报表结算的销售收入，并不是都在2020年末之前的签约销售啊。只要稍微关注我之前的项目梳理文章，就能看到大量高毛利的楼盘，是在2021年开盘或者加推，计入2021年销售，并将在2022年或2023年交付的，比如秦望府、张家港智慧科学城、大云谷金茂府、霞客岛生态城、中欧国际城、福田金茂府等等。这可不能视而不见啊。
另外，还有大量的一级土地开发收益，是可以在卖地之后直接计入当期报表的（除非土地被自己拍下来），一级的毛利率比卖楼要高很多，这也不能不考虑啊，毕竟在2020年报表上的开发中土地就高达120亿呢。
所以今天我干脆就讲一个特别新的城市运营项目，2020年底拿第一块土地，今年7月首开，但它也是要计入2023年业绩的，这就是温州平阳县的鳌江国际新城。
这个项目位于温州最南边的鳌江江滨，江这边是平阳，江对面是龙港，再旁边一点的苍南也完全在辐射范围之内。
这个区域的产业基础不错，而且在地文化也有不少可以挖掘的，这块地从规划来看，几年后将是瓯南平龙苍的绝对C位，所以最初看到金茂拿这个项目，所长就十分满意。
想了解这个项目的具体情况，可以看下面的视频：
我自己最关注的，当然还是拿地环节。
2020年11月10日-12日，金茂以底价拿下项目的首批4块土地，总价约22.4亿，楼面价分别为3851元/平米、4070元/平米、4333元/平米、4407元/平米，几块地都是住宅搭配一点餐饮零售底商，如下图：
2021年4月22日，金茂又以底价竞得2宗土地。
一宗是13号地块，建筑面积9万方的住宅用地，楼面价4500元/平米。
另一宗14号商住地块，比较特殊，它包含这个项目的地标建筑，240米超高层。出让文件显示，14号地块总建筑面积24.8万方，其中住宅11万方+4.8万方，其余是星级酒店和办公，楼面价1081元/平米。
2021年6月4日，金茂第三次拿地，又是底价，收下了26号、27号、28号三宗地。
26号地分为两个子地块，都是6万多方的住宅+几千方的商业，楼面价2980元/平米。
27号地块是安置房，建筑面积6.5万方，楼面价256元/平米，建完之后由鳌江镇人民政府限价回购，回购单价4600元/平米——这个回购价和楼面价的价差也是很够意思，不但轻松保本，毛利率也还能看。
28号地也有两个子地块，也都是七八万方的住宅+几千方商业，楼面价1578元/平米。
总体看下来，除了安置房意外，各地块的楼面价在1000元/平米-4500元/平米之间。当然这里面有不少是商住地块，那么其中到底有多少是可售，多少是自持的呢？
这个答案，“金茂粉”小程序的项目介绍直接贴心地告诉了我们：113万方建筑面积里，96.6万方是可售的，可售占比超过85%。
我不确定那6.5万方的安置房，有没有算到可售的96.6万方里面，如果没算的话，总自持只有10万方左右，包括现在作为售楼处的鳌江国际会展中心，以及240米超高层里的酒店和办公部分。另据我打听的消息，超高层的办公部分当地政府也会回购一部分，即超高层里金茂只需自持2万方办公+1万多方酒店。
接下来看销售。
刚刚介绍了，瓯南地区藏富于民，平阳龙岗苍南人的购买力都可以，只是当地一直缺少现代宏伟的滨水CBD，和可以对标省会杭州的居住品质产品。
金茂的到来完美填补了这个空白，看看5月27日展厅开放那天的人气吧：
恰逢长沙梅溪湖十年，金茂还把潜在客户们带到梅溪湖，切身感受梅溪湖在金茂开发之下的十年巨变，这个冲击力真是太强了。我之前多次说过，金茂的成功案例就是护城河，它不仅在和政府谈判时有用，在吸引当地人购房时也很有用。
这里插播一句：鳌江国际新城其实和长沙梅溪湖一样，是金茂来做的一级土地开发，属于一二级联动项目。
7月11日，鳌江国际新城金雅苑（悦系）首开两幢楼共396套房，建筑面积88-129方，2023年毛坯交付（温州人喜欢自己装修），折后均价1.28万元，这已经是平阳最高价了。
在温州瓯江口和瑞安两次开盘人从众之后，这一回在平阳，又上演了一把体育馆开盘，当天396套房全部售罄。
现在，把台风烟花送走之后，第二批房源也马上准备入市了，价格会略高于一期。
听说今年下半年还会有大户型府系产品出来，价格肯定破2，定位就瞄准瓯南最有钱的改善人群，让我们期待温州人抢金茂府的画面吧。