继续对照这张金茂2019年的拿地明细表格。里面的城市运营项目我们已经一一分析过，再按照拿地的权益金额大小排列，前三名义乌福田金茂府、珠海湖心金茂悦和北京颐和金茂府我们也都盘点完了。
今天我们来看排在第四的，北京金茂国际社区。
该土地的出让是在2019年8月29日，被金茂和城建联合体以底价43亿摘得，楼面价14909元/平方米。金茂的权益率为49%，推测应该不并表。
这块土地基本是一块纯住宅地，总建筑面积28.8万方里，住宅建面高达285163平方米，只有3247平方米是基础教育用地，建成后移交给顺义区教育委员会。
作为北京口碑顶尖的地头蛇，金茂真是人弃我取，看得超准。这块地位于顺义新城靠东，但也能受到望京的辐射，年轻人从这里到望京上下班处于1小时单程通勤圈内。这些90后们，毕竟才工作短短几年，多数其实是拿不出百万首付的，于是金茂就把这个项目的定位彻底瞄准年轻人（注意：不是刚需，而是更细分的刚需年轻人），主力户型为50方、70方和89方，精装均价3万多，首付只要大几十万。
这对于年轻人真是吸引力特别大，在北京想买200多万的房子太难太难了，年轻人以前只能去买老破小，但老破小房子里面的那个居住环境啊，还有小区的配套啊，以及整体的氛围啊（老年人为主），不用说都知道是什么体验。
而金茂的这个国际社区，装修虽然谈不上豪华，但却是年轻人喜欢的风格，比如70方的这个户型，有开放式的厨房餐厅，甚至还有“解压利器”大浴缸。
国际社区里还有2个标准篮球场，1条400米长的塑胶跑道，以及书吧会客厅游戏室等公共交流配套，这些都很得年轻人心。另外，项目还有一条专线往返于国际社区和15号地铁站口，可以20分钟上地铁通向望京，业主入住后两年内可以免费乘坐，真是考虑非常周到了。
项目体量很大，共有3351套房子，分三期开盘。2020年3月首开第一期，6月开盘是第二期，现在一二期已经清得差不多了，正准备开盘第三期。
三期的交付时间也将错开，一期2022年12月交付，二期2023年6月交付，三期2023年12月交付。
从网签数据看，大概是每个月网签大几十套的节奏，现在总共网签了1450套，以此推算，现在总共销售掉的房子应该已经超过2000套。
像其他项目一样，我还是加了销售的微信，假装自己对50方和70方小户型感兴趣，他回答说50方还剩一套，70方不到十套。
而且这个项目的涨价也很明显，从一开始的150万起，到后来155万起，到现在的175万起，整体涨幅应该超过10%（北京的朋友们可以去证实一下）。
现在可以算算账了，北京国际社区不到1.5万/平方米的楼面价，超过3万元/平方米的售价，90亿左右的货值，建安+精装修的成本我们直接参照悦系5500元/平方米的标准来算，三费嘛可以取个偏高一点的1200元/平方米，大家可以打开计算器，敲敲看金茂能赚几个小目标。
对了，这个国际社区虽然都是刚需小户型，但物业费一点都不便宜，要3.98元/平米·月，交付之后每年给金茂物业带来的物业费收入就有差不多1500万。别看不上这些“小钱”，那是长达大几十年的稳定现金流，无数金茂楼盘的物业费会像涓涓细流一样汇聚成川，最终都将流入股东们的口袋。