在逐个研究金茂城市运营项目的时候，我们总是能感觉到，金茂得到了中化爸爸各种有形或无形的帮助，有代拿地帮孵化的，有与地方政府总对总合作资源互换的（用集团投资换开发土地），有宁高宁力挺站台的。
今天说的这个项目，青岛西海岸创新科技城，就是一个很典型的：没有中化肯定拿不下来的项目。
因为这个项目从一开始，就是金茂、中化能源、青岛西海岸三方坐下来一起谈的。可以搜到最早的信息，2018年4月，那时他们应该已经敲定得七七八八了。
2018年5月16日，项目正式签约，可以看到，签约主体正是金茂、中化、西海岸三方。
中化集团在青岛一直有着产业布局，中化能源、中化（青岛）实业等，在当地有大约3万名员工。
而这次三方合作，中化会把一些内部资源导入进来，比如中化能源科技中心，就确定落地在西海岸。
青岛西海岸这个项目，是金茂继中欧和即墨之后，在青岛落地的第三个城市运营项目，也是面积最大的一个，总建面高达441万方（当然土地还是分批拿），可见金茂对青岛西客站交通商务片区发展的看好。
18年5月签约之后，应该又是一系列具体问题的商谈，到了2019年秋天，金茂开始获得土地。
2019年9月3日，金茂以底价2亿拿了首批两块地，分别是建筑面积6.2万方的住宅用地（HD2019-3133号），楼面价2143元/㎡，以及建筑面积4.1万方的商务金融用地（HD2019-3134），楼面价1619元/㎡。
其中那块3134号地，是两幢写字楼，就是给中化能源科技中心定制的。
第二批拿地是在2020年6月10日，金茂再度以底价2.8亿，拿下一块住宅用地和一块金融商务用地。住宅用地（HD2020-3096）总建面12.1万方，含4576方人才公寓和8300方幼儿园，楼面价2216元/㎡；商务用地（HD2020-3097号）总建面3.34万方，楼面价1606元/㎡。
第三批拿地是在2020年12月30日，金茂以底价1.8亿拿下住宅用地HD2020-3267，建筑面积8.34万㎡，楼面价2203元/㎡。
第四次也是最近一次拿地，是在2021年5月14日，金茂以底价1.32亿元摘得住宅用地HD2021-3041号，建筑面积5.7万方，楼面价2583元/㎡。
拿地之后看销售。这个项目啊，真可谓神速，上面说的2019年9月3日拿了第一块土地，仅仅过了两周，9月19日，西海岸·创新科技城就盛大奠基了（中化副总裁、黄岛副区长也都到场致辞），可见项目的工程图纸早就在拿地之前都画好了。
更加神速的是，又过了短短两个月，19年11月19日，一期住宅金茂悦·星云（HD2019-3133号地块）竟然开盘了。
单价8500-9500元，2022年3月毛坯交付，共549套房子，吸引了1300人到场选房，当天售罄。
之前几篇我们都讲过，19年底是青岛楼市最低迷的时刻，就连当时官微报道都用了“寒冬”的标题。但金茂却大卖了，简单概括原因，一个是全城洼地（优惠拿满的话8字头），一个是金茂效应（中欧国际城神盘溢出）。
等等，你是不是发现一个bug——此时项目的售楼处都还没建好，怎么卖房？没错，这个项目的蓄客和认筹是在临时展厅里完成的。
星云卖光了之后，就遇到了疫情的中断，一直等到2020年4月25日，展示中心终于正式开放。
疫情重启后的几个月，青岛楼市的竞争陷入白热化，像西客站这边金茂也面对着绿地和金地的大盘夹击，所以2020年的二期开盘，金茂选择了和即墨一样的策略，即守住价格和利润，慢慢去化，反正有4倍的货地比撑腰，现金流毫无压力。
2020年7月，金茂悦·宏云（第二批拿地的HD2020-3096）开始低调认筹，售价比一期涨了500元左右，2022年12月毛坯交付。
这个盘的体量是一期星云的2倍，有1000多套房子，开盘后差不多以每个季度300多套的速度去化，目前已经基本售罄了（还剩个别顶底楼层）。
眼下，金茂正准备三期（2020年底所拿地块）的认筹。
看到这里，我们能够很清楚地看到，金茂的西海岸创新科技城，楼面价2000出头，毛坯售价9000多，利润肯定比不上即墨智慧国际城（楼面价3000，毛坯售价10500），也比不上后期的中欧国际城（楼面价3800，毛坯售价13500）。
如果按照金茂悦的建安成本3500元/㎡+三费700元/㎡计算，像金茂悦·宏云这么个体量应该“只能”赚差不多一个小目标。那么，这个西海岸项目，难道就是金茂在青岛4个城市运营项目里最差的一个吗？
绝对不是，青岛西海岸所在的这个西客站板块，从长远来看，注定是青岛各版块中一只最快速的成长股，而且它的蝶变，就将在今年下半年发生！
这就要介绍一下青岛西站的来头。
这是一个大型枢纽高铁站，2018年末通车，它大大缩短了青岛往返北京和上海的时间，到北京只要3个多小时，等盐城-上海段的高铁修通后，到上海也只要4个多小时。
不仅高铁格局发生变化，青岛的新机场，胶东国际机场，也将在2021年8月12日正式启用，从此老的流亭机场就停飞了。而胶东国际机场往返青岛西站，将会有市域专列，无需换乘，实现25分钟快速通达。
所以，可与预见，今年下半年随着胶东机场的启用，以及此后西客站北京上海的来往客流增多，西客站板块的发展，确定性非常高。
而金茂项目到西站的距离大概两三公里，规划的地铁6号线将有两个站点落在金茂的大盘之内，与地铁站的距离不近不远刚刚好。相比之下，西客站板块的另外两个大盘都不如金茂，金地的位置在西站的西边，地方更荒，而且没有地铁，绿地则是离得太近，与火车站浑然一体了，毕竟很少有人会真的喜欢住在火车站里。
同时，金茂还规划了7所幼儿园，2所小学，2所初中和1所九年制学校，后续批次还会有览秀城落地，这也是将西客站板块最大型的商业体。
读完这篇文章，你可以随便找几个青岛人聊聊，问他们西客站，他们肯定都会表示看好。
这就是金茂去一个又一个城市布局，每到一地都豪取几百万方的原因。用吴晓波的话说，中国已经进入了“超级城市总决赛”。区域融合、交通枢纽、城市封面、文旅休闲………作为城市运营商，金茂面前有太多机会，是一片广阔蓝海（毕竟这需要案例、信用、产业、产品、低资金成本等门槛），它可以和地方政府携手共建，平整土地、规划街区、建住宅、建商场、建酒店，享受城市拓荒的时代馈赠，以及水涨船高后的资产增值。
我们大可不必担心房子卖不出去。每一个市民，内心都渴望把自己的资产与城市发展的大浪捆绑扭合在一起，这绝对不是炒房，而是一种价值投资的长持理念（别笑，现在越来越多的人正怀着价值投资理念去买房）。尤其是对于那些手握闲钱、却不太会理财的普通人，金茂给他们提供了一个有吸引力的选择。
想象一下，假如你是青岛人，或在青岛周边（现在西海岸可以0门槛落户买房），只要首付20多万，就能在西客站周边买到一个商场学校医院俱全的金茂品质楼盘，周末是不是想去售楼处看看了呢？