最近看到黄奇帆对房地产的前瞻性判断，觉得非常好，先摆一下他的部分核心观点：
1、第一个趋势，房地产的总量，每年的建设量（要注意这个量指的是面积）会趋于缩小，规模会缩小，逐渐的减少。
我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，建了17亿平米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。
我自己估计2030年的时候，这17亿每年会逐渐减少，到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米以后，是不是到2040年降到5亿平方米呢？也不会。
2、到了10亿平米左右就变成一个平衡点，每年折旧和每年需要新建的数大体上进入平衡态，就变成一个持续稳定的发展状态。也就是说现在的17亿平米是高点，回落以后也不会降到3亿、5亿平方米，到10亿平方米又会形成一个平衡点。
3、从绝对总量来说，现在人均40多平方米，我们有差不多7亿多的城市居民。如果把今后农民工都算在里面，总而言之现在有七八亿人，人均40平方米，我们有300多亿平方米。
那么这300多亿平方米或者今后如果9亿多城市居民，每人40平方米，360亿平方米。每人50平方米，450亿平方米。这400亿左右平方米今后当然会有折旧，那么这个折旧，如果按照50年平衡来算，每年就是8亿平方米。到那时候如果还有一小部分是结构性的，各种因素的修修补补，增减和补充，总而言之10亿平方米就是个平衡。
然后由此得到的推论，先说结论：
1、房地产未来稳定后行业规模在20万亿；
2、房地产TOP5的门票在1万亿以上；
3、地产产业链上大部分公司都不是投资的好标的。
先说1：2019年全国销售17亿平方米，平均价格1万/平方米，金额17万亿。按照未来行业稳定后年销售10亿平方米，10-20年后全国均价较现在翻一倍，大致和通胀一样，变成2万/平方米，那么远期稳定后行业市场空间 = 10亿平方米 * 2万/平方米 = 20万亿。
当然这中间一定会有波折，就像股票一样，有涨有跌，但最终会朝着这个平衡点移动。如果某一两年行业销售有所下滑，市场担心房地产公司要gg，你只要盯着这个远期目标，就知道这时候不是恐慌而是贪婪的时候。
再说2：2019年头部房企的销售排名如下图：
要说明一下，碧桂园公布的金额是权益金额，因为这家公司老板一向非常低调。就比方说，融创、恒大老板是谁，大家耳熟能详，碧桂园老板是谁，估计很多人不清楚。按照权益率70%测算的花，碧桂园销售金额应该已经突破了1万亿。
现在TOP的门票在5000亿，或者说达到5000亿就能进TOP5，目前前五（碧桂园按1万亿算）加起来是3.2万亿，3.2万亿/17万亿 = 19%，也就是大概20%的市占率。
地产行业未来一定是集中度提升的，中国房地产企业有9万多个，美国大大小小房产商没超过500个，480多个。包括香港也没那么多的房产商，几大房产巨头十多家，再加一些小一点的。现在TOP5市占率20%，未来上升至30%，20万亿× 30% = 6万亿， TOP5门票就在1万亿。
再说3：为什么说要投地产，但是不要轻易投地产产业链上的公司，比如装修、建筑。因为这类公司的业务收入是按面积计算的，在深圳刷墙和在老家刷墙，人都是按面积收费的。地产产业链上大部分公司的行业空间是跟随地产销售面积走的，而未来从17亿平方米降到10亿平方米，大的行业逻辑十分不好。同时，一个行业长期看供给，这类公司供给端又严重产能过剩，虽然不排除会有特别优秀的公司逆流而上，但是这个挑选难度较大，如果你觉得自己够niubility，可以一试。
而房地产企业是跟着地产销售金额走的，加上供给端收缩，行业集中度提升，逐渐降杠杆降，未来的日子会过的十分舒服。
最后说大结论：
1、由上述一大堆推论，可以看出地产行业，住宅业务是永续性行业，当前是行业的白银时代，龙头地产公司的黄金时代，未来龙头企业销售还有1倍空间，而且还是达到稳定后的状态；
2、一个稳定的行业状态，估值应该给多少？酱油因为大家能看懂稳定，给了50PE+，白酒给了30PE+。地产大家都觉得会GG，所以给了5PE，然而这却是认知上的巨大失误。持续的住宅业务，长远来看给10PE不为过，而这其中还有自持商业地产的公司则孕育着巨大的机会；
3、比如说新城控股，现在在手120多座吾悦广场，远期稳定经营后年收入在100亿，净利润35%+，ROE30-40%，永续现金流，这类生意在我看来20PE一点不贵。为什么？因为没有什么是比当房东舒服的，你身边有没有认识的有个10套、8套房出租，每天打牌的阿姨？拿租金是最舒服的，而且租金会缓慢增长，这个增长就是纯税前净利润。这种生意无疑是最好的生意之一。
4、当前的位置，对于龙头企业来说，就是巨大的机会，类似一轮大康波周期的底部。时间会逐渐证明，将2019年、2020年看空房地产行业的人的脸打烂掉，虽然他们或许还是觉得老子就是看不上地产（呵呵）。
5、这个位置应该怎么做，当然是投资地产股票，满仓All In，无问西东。