| 发布于: | 雪球 | 回复：15 | 喜欢：2 |
年化10%真的一点也不难，就像你在文章最后提到的，做指数就可以了。沪深300从2011年到2020年是9.27%，中证全指是8.81%。10%也就是比指数略高一点而已。做到10%的机构不多并不能证明10%很难，因为中国的机构存在严重的散户化现象。很多人做不到10%也不能证明10%很难。关键问题是，大多数人对年化没有一个完整的认知，或者是故意忽视其最重要的一面。
1、年化不是一个静态概念，而是一个动态概念。年化是随着年度区间的增长而变化的。
2、年化不是规划出来的，不是预算出来的，不是计算出来的，不是设计出来的，而是“走”出来的。很多人都不会理解这个“走”字的深刻内涵。懂了“走”的内涵，就能够理解@持有封基 为什么反复强调“能赚的时候要尽可能多赚”，也就能够明白为什么刻意控制回撤并不是一个好的策略。
3、年化最重要的一面，不是百分比，而是年度区间的长度。我发现雪球上很多人谈论年化的时候，不论说难还是说容易，都会自觉不自觉地用拿某一年的畸高或畸低收益率说事，而只字不提其计算或假设的年度区间。更多人甚至都不在年度区间的基础上谈论年化，没有年度区间的年化是个什么鬼？
回到10%难不难的问题。借用主席的那句话，一个人一年不干蠢事并不难，难的是连续十年不干蠢事。很多人做不到10%是因为他们不能连续十年或更长时间不干蠢事，而不是因为他们能力不行或者水平不够，越是高手干蠢事的可能性越大。
养老城市和旅游城市并不重叠。而且，养老一定不能选旅游城市（这一点很多人都不会明白的），比如像海南那样已经完全旅游化了的地方（所以我没提海南）。
医疗根本不是问题，三四线城市都不差，基本医疗需求都能满足。医院不是用来当家住的，医药不是用来当饭吃的。
限购？历史一再证明，限购等同于饥饿营销，政府和老百姓对此都心知肚明。所以政府才乐此不疲地不断搞限购政策。
感觉养老城市和旅游城市有点重叠。
厦门均价常年排在榜单前几，升值空间不大吧？
云南广西气候好环境好，湖南贵州福建是为什么？长沙房价倒是不错。四川地震带外地养老会有顾虑吧？怎么没提海南，这可是个热门地区，自然环境政策都在倾斜。这些省份从基础设施和医疗角度上看非沿海或省会的其他城市机会不大吧？
限购政策会是个影响升值的重要因素吗？这里面的不确定性太大，随时可能限购或者解除。
知名医院或三甲数量会是个重要影响因素吧？
房价的确是强者恒强。我之前说的是相对涨幅，并不是说三四线城市房价会达到甚至超过一二线城市的水平，而是说两者之间的差距会缩小。所以，以目前两者之间的巨大差距为基础，将来差距缩小就意味着三四线涨幅会比一二线涨幅大。这也并不是说老年人会推高房价。实际上是我刚才说到养老服务产业的年轻人会对房价有一定的维持作用。如果是从大城市流向三四线城市的老年人（比如我自己），全款买房根本不是问题。
说到养老机构，我考察体验过泰康人寿在北京和成都的两个高端养老社区。泰康十年前就规划在全国建八个该类养老社区，现在可能扩大规模了。泰康养老社区的硬件设施没得说，服务也还行，但是价格太高、入住门槛太高，是真正的高端养老社区，一般人住不起。关键是对于尚有行动能力、生活能够自理的老年人来说，没必要住那样的封闭式养老社区，不值当。
其次，由于城市人口容量受限，大城市继续扩大地盘早已凸显各方面问题，难以为继。一是大城市边缘地带被真正边缘化，比较典型的就是北京的燕郊。对于居民来说，住在大城市边缘地区就是徒有其名（户口），从生活、交通、教育、就医、商业、治安等等各方面来说，都远不如生活在一个中等城市的市中心地区。二是市政府管理能力有限，大城市边缘地带的居民沦为二等市民。
再者，即使以欧美日发达国家的路子来看，政经中心城市的房价实际上成为金融指数，而且波动较大，毕竟是作为投资品，只对极少数投资玩家有意义。对于大多数普通人来说，普通宜居地区的房价相对比较稳定地升值。这方面比较典型的例子就是纽约。纽约上城跟下城曼哈顿比起来基本上可以算是贫民区。曼哈顿房价非常高，但在曼哈顿地区工作的大多数人并不住在曼哈顿，而是住在一河之隔新泽西州，每天早晚忍受仅有的两条通道不堪的大堵塞，几十年如此。我16年去纽约拜访大学同学（他住新泽西，生意在曼哈顿地区）的时候专门问过这个问题，为什么不多建几条通道解决交通问题。回答是，如果多建通道交通方便了，曼哈顿的房价会立马大幅下挫。
除了昆明，我曾经想过去厦门养老，但不是在厦门“岛”上，而是在大陆上的集美，我还专门去看过那里的房子。
也不光是云南。虽然云南有不少地方很不错的，但现时经济比较落后，包括昆明的基础设施和公共服务跟其他同等省会城市相比都不算完善，尽管将来肯定会越来越好。其他地方比如长三角地区、四川、湖南、广西、贵州、福建都有一些不错的地方。
感觉描绘的很美好，但是从欧美日等发达国家走过的路来看，好像房价还是强者恒强，高房价的好像都是政治经济中心。
还有个大问题，我感觉老年人很难推高房价，一是现在房价租售比失调，养老租住性价比高，而且可能直接就住在养老院等类似机构了；二是没有落户子女入学等问题，买房需求不强；三是好像年纪越大越难贷款，全款买房门槛较高。
大量新增老年人消费倒是能够带动些当地发展。
除了昆明你还看好哪里？[鼓鼓掌]