有300万，买房还是买股？这个标题只是为了吸引眼球，具体金额你可随意放大缩小，比如100万，30万，10万。 @今日话题 #房价#
一
下面的计算都以10年为投资周期，贷款30年，房贷年利率4.9%。
情形假设：
全款买房，总价300万，0贷款，房子不出租，房价每年涨2%
这个很容易计算了，就是2%的复利，10年后累计收益21.90%。
你可能会想，谁会用全款买房啊，一定要用杠杆啊！
好的，假定你用300万首付，买了个1000万的房子，首付比例30%。
算下来，你是亏的，因为贷款利息4.9%，房价每年只涨了2%，到第10年末，房价涨了219万，10年累计支付了313万利息。
不过，别忘了，房子还有使用价值，是有租金的。不拿来出租，太可惜了。我们假设一个租售比=房租/房价，按照1.5计算吧。
于是，收益率马上转正，10年后，赚了12%。
主要原因是，房租收入抵扣了一半以上的利息支出。
基本测算表明，只有房价涨幅明显大于房贷利率的时候，用杠杆才会放大收益。
最后，为了和炒股的收益进行对比，我们假设买房子不用杠杆，全款，每年房价涨8%。还是1.5%的租金回报。
10年下来，利润率169%。
那么，把300万用来炒股，每年需要赚百分之几，10年后才能赚到169%呢？
测算结果是10.41%。
好了，如果你最近10年通过炒股没有赚到1.7倍的利润，还是买房划算。要知道年化10%的收益，能做到的机构投资者也是不多的。
二
为了更合理的将买房与炒股做对比。我们将二者的现金流进行一个模拟测算：
1、买房：300万做3成首付，买总价1000万的房产，贷款700万，每年（12个月）月供44.58万，第一年房租收益15万=1000万*1.5%，以后每年随房价的涨幅上涨；
2、炒股：初始投入300万，每年年末追加投入44.58万；
二者的差别是，买房有租金，炒股没有这一笔收入。
如果房价每年涨8%，10年后按照买房的全部投入成本（首付+房租-月供）计算的收益率是201.08%。
如果10年后要获得206.7%的收益，每年的炒股收益率要达到15.25%。
以上的计算是没考虑房产买卖的交易成本？假设房产买卖单边成本占总价的5%。
持有10年的累计收益会降到171.2%。总体下降幅度其实并不大。
要获得同样的收益，炒股需要每年赚13.8%。
可以说，炒股与买房相比的劣势在于，买房具有相对稳定的租金收益。
写到这里，一个疑问诞生了，房价未来还能涨吗？
在房住不炒大的政策前提下，房价分化已然形成，对人口净流出的三四线城市，房价能否上涨，以及能够上涨多少，这确实是个问题。
而对于一些一线城市，房价10年不涨的可能性有多大呢？我们按照5%的年涨幅算吧，超过要获得同样的收益，每年炒股的盈利比例要达到7.1%。
所以，回到股票投资上来，以合理的价格买入优质资产，并且长期持有，能取得7%以上的收益吗？请各位自行思考。
想起芒格的在Daily Journal年会上的几段精彩发言：
1、一生抓住少数几个机会，够了！
在伯克希尔·哈撒韦，在DailyJournal，我们一直比平均水平做得好。问题来了， 我们怎么做到的呢？我们怎么做到的呢？答案很简单。我们追求做得更少。
2、在有鱼的地方钓鱼！切记！
3、走正道，路越走越宽！
4、慢一点，我们不在乎！
你问我如何实现理想化的高复利，我的建议是，降低你的预期。我觉得，在一段时间里，应该很难。让预期符合实际，对你有好处，你不至于抓狂。我们经常听到有人说，从几百年以来最严重的那场大萧条到现在，不计算通货膨胀，投资股票指数的年收益率是10%。