最近两年房地产行业风雨飘摇，作为行业的优等生万科一直处于风口浪尖上，雪球上的讨论也非常多，下面谈谈个人的看法，不一定正确，供球友参考：
一、公司经营性现金流连续15年为正——“做”出来的结果。
所谓的经营性现金流连续15年为正，其实只是公司控制，“做”出来的结果而已：
（1）一方面：看万科最近三年经营性现金流从21年的41亿、22年27亿到23年的39亿，其实经营性现金流为正的金额也不大；万科权益拿地拿地金额从21年的1569亿、22年591亿到23年的530亿；22-23年因为销售市场快速下行，拿地金额也明显下滑。对于房地产行业来说，如果多拿几块地，这个经营性现金流就为负了，所以说“经营性现金流连续15年为正”是做出来的，至少22-23年这个意图很明显；
（2）另一方面：反过来说，在行业出现接连爆雷的情况下，万科还能通过自身的努力，“做”出“经营性现金流连续15年为正”的这个结果，也确实说明万科作为行业的优等生，还有这个能力去应对行业超预期下跌风险。如果24年被迫出现“经营性现金流为负”的结果，那就说明万科想做都做不出来了，经营性现金流更为恶化了。
二、资产减值损失计提是否足够？我认为计提不够！
（1）一方面：万科存货从22年的9070亿下降至23年的7017亿，下降22.64%；因为新开工减少，并且大量交付，存货整体金额下降。但是分析具体存货构成，其中完工开发产品，即我们通俗说的“现房”金额由22年的980亿上升至1077亿，占存货比由22年的5.58%上升至23年的7.16%；很明显，这是因为市场下行，房子不好卖了或者说不能按照万科希望的价格去销售了，所以现房越积越多，导致现房金额越来越大。但是有意思的是，万科23年报表上，存货跌价准备的余额约80亿中，其中61亿是针对在建的房子计提的跌价，而现房计提的跌价余额仅约为9亿元（当然并不是说在建的跌价计提就够了），所以结论很明显，万科针对存货计提的减值远远不够。
（2）另一方面：万科报表利润从22年的376亿下降至23年的204亿，归母净利润从22年的227亿下降至23年的121亿；利润下降接近“腰斩”了，如果再大幅度的计提存货跌价准备，那么体现在利润表的利润数据也就更难看了。我们也只能安慰自己，在行业大幅度亏损的情况下，万科即使在23年的基础上再计提上百亿的跌价跌价，至少利润还能保持为正也确实不容易了。
先说这两点，明天继续再聊。