reits基金有几个盈利点：

1、内生增长，老房翻新加租金

2、逆周期买资产，高位套现

3、通过杠杆套利，在杠杆允许的前提下，只要买入资产租金回报率大于利息率，则就增加reits回报率

对于投资人来说：

模式一是最健康的，H股中涨的好的，如$领展房产基金(00823)$ 主要靠的就是这个模式；

模式二对于reits不好判断，一般H股中的reits都是家族系，基本都会有点利益输送$阳光房地产基金(00435)$ 是一个代表，早期收购不谈，后期高位减持零星物业，也推高了股价；

模式三的代表是$越秀房产信托基金(00405)$ ，近两年越秀做资产收购，基本就是依靠利率套利，但这种模式有风险，市场认可度不高，所以越秀也涨的一般般。

从实际投资来说，有两条路径：

其一，算账。

选择模式一，把帐算清楚，是最容易赚钱的；

其二，择时。

在利率走低初期，选择会加杠买入资产的公司，类似模式三；

在降息周期后期，选择在此周期中会减持资产的reits，类似模式二；

另外，在利率最高的时候，市场最惨的时候，可以考虑成本最高的高星级酒店（如：朗廷），见底回升，弹性最足。