住房总面积在上升，但人均居住面积也在上升，所以未来是以改善型住房为主的房地产市场，人们对于更好居住环境的追求是没有止境的，今天住普通房子，明天想住大平层，后天想住排屋别墅。
也有好几万房东因为房子卖不上价而选择出租……另外上海的保租房可能不是你想象的那样，跟市场租金差别不大，但是环境/条件要好得多。这样的保租房现在在大量建设供应。
这就是过去几十年发生的，但是未来可能往相反的方向变化。
你忽略了一个事情：随着新房的销售，住房存量是在不断增长的，特别是政府还在加大保障房的供应，但人口特别是劳动人口是在一直下降的。
我对上海的保租房不太了解，如果政府有这么多的资金可以建设位置不那么偏且质量比较好的出租房，对租房的人肯定是有吸引力的，但我对有这样能力的城市数量表示怀疑。
以上海为例，常住人口基本没有增长，但新房销售一年也有20万套左右，保障房/保租房一年也是10万套的水平，没有整体通胀的话，租金怎么涨？
当这20万购房者中有5万人选择不买房而去租房，由于他们的购买力强，一定会提高上海的整体房租水平，保障房不是这些群体的租房对象。
拥有房屋的人口也在上涨，还有人均面积，这些和总人口的关系不大。
不少市区别墅是小区内搞几十套，花园面积、设施、隐私体验等并不理想。如果优质供给多，别墅还是有很大市场需求的。
现在有不少人觉得大平层比别墅住着好，同等价位更愿意买大平层。可能和别墅的区位、配套等有关，如果以后放开个人购买土地并自建，也许别墅会更有吸引力。
没有反对的意思，我也认同改善需求的逻辑。