九龙仓置地租金收入分析

这两天尝试为九龙仓置业进行一下业绩分析，我是想到那里写到那里，如果分析数据太少或想不清楚就随时会停。

我主要考虑到九龙仓置业有几个因素便于业绩预测的

1、物业基本处于满租状态，而合同期一般为2-3年，受短期疫情影响较少。可变租金占比较少（见下表），租户销售额即使断崖，但保底部分会保证业主收益

2、营业成本及折旧等基本为人工费用，为刚性。

3、销售行政费用稳定

这里取18年及19年的分部收入为基础进行分析，一来出租面积稳定接近（印象中海港城伸去海边那栋楼是前两年改造后开业的，面向海边部分都是高级餐厅，去年试过，特别那间日本餐厅的天妇罗很不错。）

二来销售发展物业金额较少，对报表其他费用项目影响较少。

这里看到，为什么2019年海港城销售额下跌23%，“第三季營業額分成租金大跌 49%，第四季更跌 78%。”但租金整体只微跌3%，就是因为可变租金占比不到10%。地主家真是旱涝保收啊。

但是年初有媒体消息说海港城减租“2月12日，多家香港媒体报道称，海港城给租户的一封内部邮件显示，受新冠肺炎疫情影响，商场客流量骤减，多个品牌商家业绩受到严重影响。为减缓商户压力，海港城决定将2月租金减半。由于涉及与租户间的保密条款，海港城未透露更加具体的洽谈内容和合约安排。”

去年香港社会事件影响那么大，也没减租，现在肺炎影响才一个月租金减半（以海港城商铺租金2018年75亿计，即影响3亿左右）。对于动辄国内万达减2、3月租金来看，香港地主这是“抠门”的德行。这是香港开发商一贯的风格，在内地也是这样，你看广州K11是香港开发商的，听朋友说好像也只减半个月租金。他们是习惯资本主义思维的——固定租金就是一种市场博弈与平衡，市场环境好的时候租户赚钱多了会主动交多点租金吗？不会，那么市场环境不好为什么要减租？