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文：初善君
编辑：小表妹
关于万科，初善君还是一直有跟踪的，可以被称为中国最稳健的房地产公司。
今晚年报出来后，很多人表示不及预期，关键是归母净利润不及预期，前三季度同比增长30.43%，而年报只增长率15%，而营业收入的增长则为23%，相对还比较稳定。23%的营业收入增长率对应15%的归母净利润增长率，盈利质量下滑了？
其实仔细看一下利润表就明白了，关键是营业税金及附加达到了329亿元，同比增长了100亿，增长率约42%，远高于收入增长率。
至于增长原因，报表附注显示，这100亿几乎全部是土地增值税增长导致的。
所以可以确认，万科又在调节业绩了。如果这100亿加回来的话，归母净利润增长率约30%（资产减值转回16亿）
当然，房地产公司关键也不是看业绩，不过大家既然有疑问，所以这里分析一下。
万科调节业绩虽然比较鸡贼，但也是稳健的另一种体现，因为2020年及以后业绩压力大。
为什么呢？
因为万科的销售金额2019年跑输全国，更是被前十追上或者拉开差距。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，而万科的2019年实现销售金额6,308.4亿元，只增长了3.9%，跑输了全市场。
其实万科财务一直是非常保守的，比如投资性房地产使用成本法后续计量，2019年计提折旧15.5亿。期末余额更是高达735亿，如果按照某城的会计处理，每年公允价值变动可以贡献70亿的净利润，这一加一减就有85亿了。
比如利息资本化比例，万科2019年利息资本化金额57亿，同比还是下降的。跟某城的会计处理，几乎100%资本化，那么又将释放80亿的利润。
当然，上面的利润并不会释放，只是作为对比，表达的还是万科的稳健。
作为投资者，把万科的业绩增长率预期放低一些就好了，2020年15%应该还是没问题的。
至于王石表示的万科2019年业绩不错，大家当笑话看就好了，就像把英国贵族田朴珺当做笑话一样。