主要持有四个物流物业（货仓及产业园）：青衣、长沙、佛山、芜湖。总基金数目： 810,999,999个；现价：2.60 HKD。总市值=总基金数目X现价= 2,108,599,997 HKD
上一财年每基金单位派发：0.2866HKD。以上一财年计税后股息率：0.2866/2.60HKD=11.02% （REITS免税）
2021年上市，发行价约5HKD，上市时资产规模60余亿元，提出上市两年内将资产规模翻倍至120亿元，未完成，目前管理层表示不再追求该计划。
主要持有物业情况：
如上所述，四栋物业合计可出租面积427893平方米，对应租金分别为：青衣：320171千港元/160332平方米/12个月=1997港元/月，长沙=373人民币每月，佛山543人民币美元，芜湖295人民币每月。
四栋物业中香港租金收入占比75%，四栋物业顺丰关联方租赁的租金加权占比为73%，相当于73%的收入来源是顺丰。上市后收购一例（长沙物业），收购对价人民币5.02亿元，2023年租金收入总额人民币4470万元，净额人民币3250万元，对应净额Cap rate=6.47%，未见明显不正常溢价。
2023年经营情况：
物业总估值：7,388,200,000港元，全年收益4.449亿港元，净收益3.577亿港元，营运开支为二者相减8720万港元，全年利息支出1.114亿港元，管理费用1650万港元，可分派收入2.3亿港元。每单位基金资产5.26港元，每单位基金分派0.2866港元。派发比率100%，总可供出租面积427893平方米。相当于每平米租金1039.75港元/年，净收益835.96港元/年。公司总市值21.08亿港元，每平米净收益/市值=17%。
资产负债情况：总资产76.92亿港元，总负债34.58亿元，资产负债率45%。其中总借贷25.634亿港元，全年利息支出1.114港元，利率掉期对冲后合1.114/25.634=4.35%年利率。浮动部分利率借款在HIBOR+1.1%，假设利率掉期到期后未降息，利率整体上升至5.5%，总利息支出约为1.41亿元。
公司综合Cap Rate：净收益/物业估值=4.84%，每平米净资产=9894HKD，市值/净资产=0.498，净资产的净收益率为8.45%，总借贷/净收益=7.17X，净收益/利息=3.21X。
该REIT的资产负债率看似较高，实际上是因为较高的Cap Rate导致的（导致了较低的物业估值）。如808HK的Cap Rate为3.47%，总借贷金额相若（23.48亿港元），但物业估值为97.03亿港元，因此表明资产负债率较低。实际净收益也在3.36亿港元每年，与顺丰房托整体相若。横向对比上，考虑利息覆盖角度（净收益/利息支出）：阳光房托为2.90倍，泓富3.70x，置富2.42x，顺丰房托3.21x，属于区间范围内，整体资产负债率水平属于可接受范围。
风险情况
顺丰房托的实质性风险有如下几个方面：
1、 关联交易风险：高价把顺丰自己的物流地产继续装进REITS；
2、 关联交易风险：2026年顺丰与顺丰房托的租约到期，会重签租约，存在租金不公允风险；
3、 葵涌区新出4幅物流地皮（菜鸟产业园落成），导致租金下降竞争加剧；
4、 继续加息不降息提升利息开支风险；
5、 顺丰经营不善导致退出风险。
关于风险一：站在顺丰控股的角度讲，在境内外利差这么大的情况下它更好的方式是发人民币REIT，坑顺丰房托不如直接发行人民币REIT（网页链接），同时顺丰房托杠杆率受到50%上限约束，剩余可加杠杆收购的金额很少，坑顺丰房托导致的境内reit发行不利声誉风险价值都应该大于剩余可加杠杆的价值。同时22年长沙交易未见不合理溢价：
关于风险二：建议和风险三合并讨论，目前JLL的评估报告中给出“甲級倉庫租金於2023年達至高峰每月每平方英呎13.5港元（實際建築面積淨額），同比增長1.0%。隨著未來幾季可售 空間顯著增加以及貿易前景持續疲軟，預計2024年甲級倉庫租金可能面臨溫和下行壓力。”，
以及“菜鳥智慧港是2023年唯一 新落成的現代物流中心，總建築面積為4,100,000平方英呎。市場人士表示，新落成的物流中心其中三層將出租予天 貓及一間貨運營運商（均與業主有聯繫），總建築面積為1,130,000平方英呎。艾睿電子將租用整個樓層（350,000平方 英呎），而另一間物流營運商將與先前承諾的A&S集團共用同一樓層。在需求方面，由於新項目竣工，第三季度空置 率躍升至5.8%，並於2023年底保持相同水平。”
预计续约租金很难与JLL公开的租金差很远。
关于风险三、风险四：初步模拟下行风险为：假设租金下跌与空置率变化综合导致总收入减少20%，同时所有贷款利率转化为浮动的HIBOR，按5.5%利息计算，现价的年化收益率为5.28%
假设资金要求收益率不变，该等不利情形下，下跌空间为52%，每单元基金价格跌至1.3元HKD。
物流市场情况
仓位情况
假设总收入下降20%的发生概率为60%，利息上升到5.5%的概率为80%
情形一：二者都发生
考虑公司目前股息率约为11%,赔率大约1.3367X，计算如下：
按凯利公式：
假设落败率为48%（60%发生空置\80%概率发生利息上行），那么情形1的凯利投注比为：18.82%，保守除2为9.4%的仓位
情形二：仅发生总收入下降20%
情形三：发生利息升到5.5%同时总收入下降10%
卖出条件：
Ø 甲级物流仓降回2014年租金11.5HKD/尺
Ø 26年顺丰续约不及预期（非公允市场价格）
Ø REIT发生其他实质性改变（REIT的营运开支有大变化，新发生收购等）需重新审视
Ø 顺丰发生重大问题
有利情形：
目标卖出价格：0.2866（每年派息）/7%（按7%的税后到手收益率要求）=4.1HKD。潜在上涨空间=4.1/2.6=57.7%，假设持有期间另有股息收入=10%，综合潜在上涨收入=67.7%。假设持有3年后实现目标价格：期间年化收益=16.39%（涨价带来的收益）+10%（期间股息收益）=26.39%。按8%仓位计算，实际净值增加=8%*67.7%=5.40%。
不利情形：
假设持有3年后跌到不利情形：每单位基金每年派发0.137HKD。
按10%收益率要求：价格跌为1.37HKD，亏损=(2.6-1.37)/2.6=47%，期间假设每年派发0.137股息，三年累计=0.137*3=0.41HKD，实际亏损=(2.6-1.37-0.41)/2.6=31.5%，期间年化亏损=11.8%。按8%仓位计算，实际净值亏损=8%*31.5%=2.52%。