10月23日，全国人大常委会会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，意味着房地产税从2011年首次在上海、重庆进行试点之后将扩大试点范围。今天我们不去具体分析这个政策本身的细节，而是通过政策释放的信号去搞清楚未来几十年国家发展的大方向，这也将对我们每一个人的生活产生影响。大家好，这里是希哈财经。
过去20年，全国商品房均价实现了5倍增长，一个普通工薪阶层，如果不做生意，不中彩票，不是股神，唯一可以实现财富快速增长的手段就是买房。
想要搞清楚房地产税改革背后的逻辑，就要先知道过去20年房价持续增长原因，我认为有以下三点：
第一是城镇化率的持续、快速提升。城镇化率是指城镇人口占总人口的比例。在市场化改革的大背景下，我国城镇化率从2000年的36%提升到2020年的64%，这样说可能还不够形象，2000年我国总人口12.7亿，城镇人口4.6亿，而到了2020年总人口14.1亿，城镇人口达到9亿。也就是说，过去20年里有4.4亿人，平均每年2200万人涌入城市安家落户，为房地产市场贡献了巨大的住房需求，这是过去房价增长的需求基本面。
第二个原因是持续超发的货币。2000年我国货币发行量（M2） 13万亿，到2020年M2达到218万亿，增长了16倍。而与之相对应的，我国国内生产总值（GDP）同期增长只有10倍。如果把GDP比作水池，货币就是池中的水，虽然水池也扩建了，但放出的水量远超水池扩建的容量，水位自然要上升。货币的超发是房价增长的助推器。
第三个原因是土地财政。1994年国家进行了分税制改革，中央将原本由地方政府自由支配的一部分财政收入上收，地方政府的财政收入减少了，但还要推动地方经济发展，支出没有下降，这就导致地方政府的财权和事权不匹配，只能通过卖地增收，从而催生出土地财政。打个比方，过去我每月工资1万元，需要付房租6000，孩子奶粉钱1000，吃饭等零花2000，基本上收支平衡。突然有一天被老板降薪到6000，但是房子还要住，娃还要养，饭还要吃，怎么办?只能寻找新的收入来源。2020年卖地收入和房地产专项税收加在一起占地方财政收入的37%，已经超过了收入的1/3。可见地方政府对土地出让收入的依赖之高，如果不摆脱对土地财政的依赖，地方政府就没有积极性去遏制房价上涨，因为房价上涨会带动地价上涨，地方政府收入会随之增高。
了解了房价上涨的主要原因，我们就很容易明白国家推动房地产税的逻辑，一方面是因为随着城镇化率的提高，存量房地产市场变大，像北上广深等超一线和一线城市，城镇化率已超过80%，达到了发达国家的水平，房地产税的税收基础已经足够大。另一方面，用房地产税来部分替代土地出让收入，减少地方政府对土地财政的依赖，不让房价、地价绑架地方政府。虽然短期来看，房地产税正式实施还远未提上日程，并且真正获得的税收收入和土地出让收入相比也是杯水车薪，但是重要的是我们要看到国家推动房地产税政策所释放出的信号。
最近几年“房住不炒”在政策文件中屡见不鲜，而从2020年至今对房地产行业的高压调控政策也让恒大等高杠杆房企出现了流动性风险。国家对房地产调控的决心可以说超过了以往任何时候。这背后的根本原因除了民生问题，更重要的是人口问题。
加入WTO之后，中国之所以能够实现经济跨越式发展，主要在于我们充分利用了人口红利、工程师红利。但是从上世纪90年代开始，我国每年出生人口呈持续下降趋势，2020年我国出生人口仅1200万人，相当于1987年最高峰2500万人的一半还不到。目前我国20-40岁青壮年人口大约4.2亿，但20年后，这个年龄段的人口大约只有3.1亿，整整少了1.1亿，要知道，世界上人口超过1亿的国家只有13个。
如果这样的趋势延续下去，我们的劳动力优势将消耗殆尽。国家已经意识到人口问题的重要性，2015年国家全面放开二孩政策，2021年放开三孩政策，团灭K12教育培训行业，可以确定，未来还将继续出台鼓励生育的政策以及各项配套措施。高房价从一定程度上对生育意愿产生了不利影响，即使房地产是国民经济的支柱产业，未来也要让位于关乎国家前途的人口问题。这就是未来几十年国家的大趋势，降低房地产、金融、教育、互联网等行业的利润，打破行业垄断，给年轻人减轻负担和压力，加大对高端制造业、高科技、新能源领域的投入，努力提高发展质量。作为个人，我们能做的就是看清这一大趋势，并顺应他的方向去规划我们自己的生活。做对的事情远比把事情做对更重要。
