$保利地产(SH600048)$ 首先得肯定保利这份年报还不错，但是说要超预期，我觉得没有，营收增长20%，跟万科基本一致，但是保利的扣非净利润增长了50%，达到270亿，这点估计是很多小散高呼超预期的主要因素！问题出在哪呢？为什么同样营收增速，净利润增速却有如此大的差别！看毛利率万科有36%，保利35%，万科似乎还要高1%，答案出在费用上，万科60%的利息费用化，仅有40%利息资本化，而保利2700亿的有息负债，按照4.95%的平均融资利率可以推算出保利的利息大概134亿，而保利资本化利息接近100亿，资本化比例高达74.6%，如果参照万科40%的利息资本化，那保利的扣非净利润估计要少46亿！也就是说按照万科非常严谨的财务计算法则，保利2019年的真实利润应该是225亿左右，对应目前市值8.1PE!万科目前是7.8PE！估值差不多，但是万科的净有息负债率是比保利要低很多的！而且今年万科大概率会发力销售！所以综合来看，3000亿市值的万科对比1800亿的保利，个人认为还是万科略占优！ $万科A(SZ000002)$