关注1：低价国资，之前有做中国屈指可数承办赛事，实锤冬奥会
关注2:物业增长带来的估值修复，对标港股。
关注3:一个定律就是不管政府开发哪哪的地价就飞涨。因为之前有前面几界赛事都是典范。


借力北京举办亚运、奥园两场体育赛事起飞的北京北辰实业股份（以下称：北辰实业），左手发展物业，右手投资物业，两项都做得风生水起。

从1990年的北京亚运会到2008年的北京奥运会，作为两次体育盛会中亚运村和国家会议中心的建设者和运营商，北辰实业的诞生与壮大都与之息息相关。在北京奥运会结束后的10年时间里，北辰实业实现全国化的扩张布局，成长为一家以会展服务为特色的复合地产品牌。
生于亚运 兴于奥运
在北辰实业董事长贺江川看来，公司的发展与北京亚运会和奥运会之间有着密不可分的关系。
中国申奥成功之后，为了筹措奥运项目建设资金，2006年，北辰实业又在上交所挂牌上市，成为内地第一家A+H股地产类上市公司。2008年，公司圆满完成北京奥运会的工程运行保障和接待服务任务，品牌影响力进一步提升。当年，北辰实业作为最直接的“奥运概念股”，市值也达到了上市后的巅峰。
会展业务成为国内行业标杆
二十余年来，北辰会展凭借优质的服务、先进的场馆设施，吸引了万余个会议和千余个展览落户，圆满完成了第十一届亚运会、万国邮联大会、第四次世界妇女大会、2008北京奥运会、历届京交会、世界高铁大会等众多国际国内重大会展活动的接待任务，赢得社会各界的高度评价。
　　近年来，伴随着我国“主场外交”活动日趋频繁，北辰会展开始在国际大舞台上崭露头角，相继为2014年APEC领导人会议周、2016年G20峰会、2017年“一带一路”国际合作高峰论坛和厦门金砖会晤、2018年青岛上合组织峰会和中非合作论坛提供了优质的服务保障。
业绩高速增长 北辰实业有望再借会展业务“腾飞”
从数据看，北辰实业上半年的表现可圈可点。期内，实现营业收入102.45亿元，同比上升205.93%；利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为5.5亿元、2.29亿元和2.65亿元，同比分别上升87.68%、22.44%和49.12%。
发展物业方面，得益于发展物业板块可结算面积增加，期内北辰实业实现营业收入93.94亿元（含车位），税前利润为7.94亿元，同比分别上升255.26%、53.52%。
从布局的城市看，北辰实业所布局的项目绝大部分位于经济活跃的一二线城市，属于核心项目的优质资产，能够带来较高的毛利贡献。

期内，北辰实业的销售业绩获得大幅增长，实现合同销售金额110.6亿元（含车位），同比增长125%；合同销售面积59.67万平方米，同比增长115.56%。
随着疫情逐步受到控制，北辰实业的会展及投资物业(含酒店)板块的经营业绩稳步回升，收入及利润同比增加。
上半年，这一板块实现收入7.86亿元，同比上升19.08%；实现利润总额4273.42万元，同比上升391.93%。

期内，北辰实业成功接待服务了阿里云峰会、完美世界游戏品牌发布会等一系列会展活动，上半年国家会议中心展览板块平均单价及展览数量均位居北京市同行业之首。
细看投资方情况，北京首旅为北京国资委旗下企业，两年前首旅集团签约成为冬奥会官方接待酒店；首钢建投亦属北京国资委旗下，为首钢集团全资子公司。
京东科技为京东集团下属企业，经营范围包括会议服务、承办展览展示活动等技术服务；GL events China Limited的主营业务为展会和展览业务、项目投资、公司股权和债券投资和经营等 。据悉，该集团在全球管理有51家会展场馆。

北辰实业表示，首都会展集团成立之后，将引入京东集团在“云服务”数字技术领域的成熟经验，推动北京会展业线上线下融合和行业的创新转型升级；引入GL events China Limited个国际化展会资源及策划运营高端人才资源，进一步推动首都会展国际化发展；引入首旅集团在住宿、餐饮、出行、文娱、商贸服务等领域资源,完善首都会展集团服贸会运营保障功能；引入首钢集团进一步丰富扩大服贸会空间布局，打造“新首钢高端产业综合服务区”,引导促进京西地区经济升级发展。

也就是说，通过合作，北辰会展集团能够借助投资方在会展相关领域的资源优势，深入开展战略合作，形成业态完善、优势突出的首都会展平台。

此外，首都会展集团作为中国国际服务贸易交易会的专业运营商，负责市场开发、招商招展和线上服贸会运营等工作，立志于将服贸会打造成为全球第一的服务贸易领域的会展平台。
由于发展物业可结算面积增加，北辰实业取得营收201.22亿元，同比增长12.64%；受益于报告期结转项目权益占比增加，企业归属于上市公司股东的净利润达到约16.54亿元，同比增长39.04%；归属于上市公司股东扣除非经常损益的净利润约16.29亿元，同比增长44.12%。若加上资产减值的7.64亿元，北辰实业的利润甚至算得上让人眼前一亮。
隶属北京国资委门下，北辰实业成立于1997年，作为北京亚运会及奥运会的建设者和运营商，这家企业应亚运而起，借奥运“腾飞”，资产与业务基本源于此。
发展物业和投资物业的优质资源是北辰实业最大的优势。
纵览今日A股板块涨幅，房地产服务成为当之无愧的“顶流”，个股方面，特发服务现20cm涨停，港股融创服务尾盘拉升，截止至收盘涨幅10.20%，金科服务、保利物业涨幅分别为7.65%、7.21%。北辰实业涨停
以往物业股的高估值来自母公司即地产公司，但现在部分地产母公司融资受限严重，融不到钱，意识到这一点的投资人必然也不会维持高价。伴随着现在整体市场恢复正常，物业的估值也会恢复到一个相对正常的水平。彼时，物业公司只是物业公司本身，而不是把它当作母公司的附属来一起评估。
经过近一年时间，物企估值逐渐回归理性，且头部物企和中小物企呈现估值分化，头部物企市盈率主要集中在30倍PE～40倍PE之间；而中小物企市盈率多为十几倍PE。
长坡厚雪，四维度“淘金”物业股
好资产要有好价格。最近由于地产股大幅回调，物业公司的估值也受到了较大幅度的压缩。由于这些企业业务增速很快，加上轻资产，杠杆率低，所以估值倍数肯定会比地产公司要高不少，所以我们需要依托管理层的指引增速，往前看几年。
张景舒认为，“淘金”物业股，挖掘牛股要聚焦四个维度。一是，该公司要有足够的管线。一个直观而“粗暴”的指标，就是合约面积与在管面积的比值，越高越好；二是该公司背靠的地产龙头最好资金实力雄厚。如果没有的话，必须确定该公司的外拓能力（吸引第三方业务的能力）足够强；三是该公司要有一个值得信赖且能力够强的管理层。高速增长的承诺的置信度，核心还是取决于这个管理层。
一看基本面。根据北辰实业2021年一季度报告：

A股总市值71亿，H股总市值44亿，加起来总市值约115亿；

每股净资产4.37，股价2.2，股价倒挂，很便宜；

市盈率18，行业市盈率是39，市盈率低；

每股收益9分钱，每股现金流0.14，现金流不足。

每股未分配利润1.87元，假使北辰实业现在破产清算，投资者也不亏的。

剔除预收账款后资产负债率57.5%，资金短债比、净负债率未披露

基本面不错。
二看经营状况。5年之间，营业收入和毛利率都逐年稳步上涨，今年3季度业绩飞涨


4家战投背景指向冬奥会
刘强东入局北辰会展，背景是国企改革三年行动。


什么是国企改革三年行动？

2020年《政府工作报告》，提及“提升国资国企改革成效。实施国企改革三年行动。健全现代企业制度，完善国资监管体制，深化混合所有制改革。基本完成剥离办社会职能和解决历史遗留问题。国企要聚焦主责主业，健全市场化经营机制，提高核心竞争力。”

国企改革三年行动始于2020年，目前已进入下半场，北辰会展这次增资扩股，就是北京市属国企在深化混改过程中的再次落子。此次引入4家战投颇有深意，我们来看看4名战投是什么身份：
京东科技：京东集团旗下，专注以技术服务产业；

首钢建投：北京国资委旗下，首钢集团全资子公司，首钢因2008年奥运会整体搬迁后，留下来的厂区是冬奥会场地，由首钢建投开发建设运营，目前已建成“四块冰”、“秀池”、“三高炉”，浓烈的工业后现代遗址风，已经成为冬奥会地标之一；

北京首旅：北京国资委旗下，2019年1月，首旅集团签约成为冬奥会官方接待酒店；

GL events：注册于香港，三大核心业务板块：场馆管理、会展主办、活动与体育赛事运营。

4家公司入股，补充了北辰会展的资本金，降低了高杠杠和负债率，4家公司的背景，加上北辰实业，无疑指向了冬奥会。

随着冬奥会的来临，中国会展业的春天可能到了。

毕竟，中国受益于快速有效的疫情控制能力，已经成了世界会展业的中心。疫情刚刚结束，就有多家奢侈品大秀选择在中国举办。

希望北辰能借冬奥会起飞。