$新城控股(SH601155)$吾悦广场+住宅的模式是新城的最大看点，过去4年每年租金收入保持翻倍增长，未来4年预计租金收入年复合增长率达50%左右，今年开店数量有望达到64家、营收有望达到45亿元的规模，2023年预计开店数量突破200家、营收超过200亿元、净利润120亿元，2018年的单店租金收入5270万元，未来有望到10000元的水平，这样的吾悦广场应该怎样去估值？单单考虑吾悦广场跟目前603亿的总市值相比如何？我认为也值，而且安全边际还不低！如果是这么一种商业情景，那利润率、现金流和分红都是杠杠的，夹头们估计会对这样的资产趋之若鹜了吧？那每年贡献200左右净利润的房地产开发这块就变成是白送的了，多了这么一块白送的业务，难道公司价值反而下降了？别人怎么看我不管，但我不这么认为。
而且新城通过这种模式拿的土地价格比市场价要低1000元/平米左右，光这块价差就基本相当于一个吾悦广场商业自持部分的成本了，也就是说吾悦广场自持部分的资产是纯粹靠新城的模式和综合能力白捡的。在地产领域，我还没发现比它更好的模式，而将这种模式推向成功的，主要靠的是团队的综合能力，这不是凭老王一个人的能力就可以玩转的，也不是一般的地产商所具备的，因此该领域的竞争态势远比纯住宅要好得多。
公司选择这个时候适当收缩不并表的纯住宅合作项目，我认为是一个利好，但市场却理解成大利空，这次市场先生的狂躁病又犯了。
所以，我选择重仓持有，坚信价格一定会回归价值本身。