公孙文弱 的讨论

首先，我不会那么粗心的，会把毛利率误以为净利率；
其次，60%净利率是毛估估，不必那么细究其准确度，但也不至于很不靠谱；
最后，既然你提到了，那把我毛估估的过程跟你说一下：吾悦广场2015-2018年毛利率分别为80%、80%、70%和68%，近2年毛利率下降原因是新开业的数量占比大幅增加导致，因此我的第一个假定是成熟以后吾悦广场的租金收入毛利率80%，那么假定到时单店租金可以达到1亿元，则毛利为8000万元；根据公司于4月16日回复上交所问询函，公司已于2017年前已开业的吾悦广场共计23座，合计公允价值176.53亿元，平均每座7.7亿元，2018年度合计公允价值变动损益6.85亿元，平均每座3000万元；租金收入毛利8000万+公允价值变动损益3000万=11000万元，假定销售费用和管理费用占租金收入比例均为4%，则两项相加为800万元，假定负债率50%、年贷款利率6.5%则每座吾悦广场一年利息2500万元，则每座吾悦广场睡前利润=11000-400-400-2500=7700万元，扣除25%所得税1925万元，则每座吾悦广场税后利润5775万元，除以租金收入10000元，净利率57.75%，与我拍脑袋的60%也差不离，是吧？

冉大厉害

商业地产出租还有按租金12%的房产税和9%的增值税。

不是所有的商户都在同一时间签同样的年限呀

一座广场的商户一次性交了几年，那么后面几年租金收入肯定就没有增加了呀。

收管理费的是轻资产，收租金的是重资产。2018年已开业或者储备的96座吾悦广场中，轻资产的只有7座，其余89座全是重资产。

不管一次交多少年，都得一年一年计入收入，剩下的放在负债表上，这是会计的基本要求啊！

网上搜索到的数据，万达广场2018年租金收入毛利率72%，吾悦广场2018年租金收入毛利率67%。我有些不太明白，一般商铺店租不是一交交一年或者几年的吗？不知道财报里面的租金收入是怎么算的？如果一交交几年，那怎么估算未来几年的租金收入？

纯租金的毛利率一般80%以上，有的95%。吾悦目前披露的是租金+管理费，租管费。管理费就类似于物业收入，毛利率不高

希望能看到您的大作，对此进行精确估值！我的这篇文章写作和思考时间加起来只有不到30分钟，毛估估，只是用于说明我想说的问题而已。