$新城控股(SH601155)$吾悦广场+住宅的模式是新城的最大看点，过去4年每年租金收入保持翻倍增长，未来4年预计租金收入年复合增长率达50%左右，今年开店数量有望达到64家、营收有望达到45亿元的规模，2023年预计开店数量突破200家、营收超过200亿元、净利润120亿元，2018年的单店租金收入5270万元，未来有望到10000元的水平，这样的吾悦广场应该怎样去估值？单单考虑吾悦广场跟目前603亿的总市值相比如何？我认为也值，而且安全边际还不低！如果是这么一种商业情景，那利润率、现金流和分红都是杠杠的，夹头们估计会对这样的资产趋之若鹜了吧？那每年贡献200左右净利润的房地产开发这块就变成是白送的了，多了这么一块白送的业务，难道公司价值反而下降了？别人怎么看我不管，但我不这么认为。
而且新城通过这种模式拿的土地价格比市场价要低1000元/平米左右，光这块价差就基本相当于一个吾悦广场商业自持部分的成本了，也就是说吾悦广场自持部分的资产是纯粹靠新城的模式和综合能力白捡的。在地产领域，我还没发现比它更好的模式，而将这种模式推向成功的，主要靠的是团队的综合能力，这不是凭老王一个人的能力就可以玩转的，也不是一般的地产商所具备的，因此该领域的竞争态势远比纯住宅要好得多。
公司选择这个时候适当收缩不并表的纯住宅合作项目，我认为是一个利好，但市场却理解成大利空，这次市场先生的狂躁病又犯了。
所以，我选择重仓持有，坚信价格一定会回归价值本身。
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3个问题，1是单店租金达到一亿并没有数据支持，宝龙也有很多3,4线的商场开业多年了，租金还是停留在几千万。2是地价差可以剩余一个广场并没有数据支持，我想其它拍地企业都不是傻瓜，没有这么明显的利润空间，我看以前有人测算过各个吾悦广场，最好的情况是整个地块利润可以沉淀一个广场，也就是说白送一个广场，很多是无法覆盖的，所以要不断融资借贷，3是200家广场以目前的形势看，不知道哪一年能达成，说2023太乐观了。
和老哥看法相同，市场反应过度了。其实地产公司拿项目是有不用策略的，有点项目本来就是为了占领市场跑流量的，盈利不是目的。现在新城出现危机，这类项目就没有继续的必要，卖掉是正确的。新城即使一年不拿地也没什么，排名掉下来又有什么大不了的，能活下来就好。
当然现在买新城风险确定大，所以回避也是正确的，看个人的投资思路了。
洗地 洗的这么光明正大了么，地产公司最重要的资金来源问题，债务压力则表明解决？下面还有一群托儿附和，就凭你三言两语就说市场错了，我不知道市场有病 还是谁有呢？
在大多数人争议很大时，机会往往很好，这一个多月确实是最佳买入机会，等新城这几个月缓过来，大家慢慢看好的时候就不是这个价格了，现在的新城的资产情况确实比之前万达好非常多，万达当初搞了那么多文旅、酒店、海外投资，这部分都是回报率很低的，而这些新城都没有，而且有了万达的前车之鉴，新城处理这些事情起来比万达反应快多了。另外万达的事情到现在差不多2年，今年万达元气已经基本恢复又开始拿不少住宅用地，新城恢复起来估计最多也就是半年的事情，这半年不拿地新城的有息负债基本就快没了
广场的经营能力和住宅开发的能力是完全两种不同的能力。前一种优秀的玩家都是积淀多年的。
一个吾悦广场平均租金带来净利润满打满算0.5亿，一个吾悦广场估值多少？10亿已经非常乐观了。60座600亿吧（其实我觉得保守应该打五折）。但是这不是白给的，这背后有多少负债？
新城卖项目，就是错过了这几年的份额提升，不确定性增加了
就算一个店租金1亿，盖一个店可能需要一次投资20亿，年回报率5%。资金回收很慢，所以主流开发商还是喜欢就该住宅，盖了马上卖出，不喜欢自己持有物业。持有物业的租金回报水平都是很低的。万达之所以卖项目，就会资金回收太慢了。