最近，美国投行高盛预测中国房价见底时间，参考美国还要3年，参考日本的话还要17年。$万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$ $沪深300ETF(SH510300)$
高盛的预测结论主要来自，中美日三国房价走势曲线比较。美国房价周期是 2006年-2020年，日本1991年-2018年。中国房价是从2021年9月高点开始的。
美国的曲线显示从2006年第一季度的高点开始下滑，见底用了5年，然后，筑底花了1年时间，反弹又用了8年，到2020年再回到高点，合计用了14年时间。
日本的情况显示从1991年第一季度的高点开始下滑，见底用了19年，然后，筑底花了3年时间，反弹用了6年时间，到2019年第一季度重回高点时，合计用了28年。
高盛结论：中国楼市最高点是2021年第三季度，大概率重复美国的走势，会在2027年触底, 跌幅40%。
中国房地产市场是跟美国还是日本相似呢？首先，房地产短期看利率，中期看经济，长期看人口，中国的人口情况跟日本更相似。
中国和日本非常相似的一点是房地产危机都发生在人口结构出现变化的时候，都是在人口增长出现了逆转，整个社会步入老龄化的时候。美国因为本身生育率比较高，加上移民，有源源不断的年轻人支持房地产。
美国对房地产危机的处理方式与对其他经济危机危机处理方式基本相似，就是通过市场机制，尽快出清坏账，尽快淘汰失败的企业。该破产的企业破产，该失业人的失业，对于金融机构也是马上破产重组，剥离坏账。然后迅速地通过市场机制，将社会的资本、资源、人力投入到能够产生效益的地方。美国房地产市场调整是非常市场化的、短暂的、痛苦的，但迅速的调整。
而作为东亚国家的日本，实际上是非常注重社会的稳定性和延续性的。日本的处理方法是用零利率维持大量的僵尸银行和僵尸企业，同时因为终身雇佣制，也没有产生大量的失业。
在这样的社会经济环境下，消化房地产泡沫的坏账和损失需要很长的时间。日本通过时间换空间的方式，逐渐把过去的坏账和损失通过二三十年消化掉。
同为东亚国家的中国，经济是以国有企业和地方政府为主导，处理房地产危机的方式与日本更相似。参考“日本的今天是中国的明天，写在日股疯狂创34年新高的时候”
高盛为什么犯这样的错误？可能因为敏感，不想把中国房地产说得太悲观，但提供了数据和方法。实际上，中国房地产市场下跌时间和幅度很可能像日本一样，比美国大得多。
房地产市场非常有地域性，不同地方价格跌幅不一样。最近上海深圳核心区域的成交情况可以作为参考。
3月28日，中海顺昌玖理开盘盘选房，这个位于黄浦区新天地板块的豪宅吓了所有人一跳。最终它以98.5%去化率、总销金额约196.5亿元的成绩刷新中国楼市开盘记录。
一次开盘，两栋超高层和一栋高层，共512套，总价约在2505w-5972w的房源全部入市。总共吸引了736组客户认购，认购总金额约28亿元。这不仅创造了上海2021年积分制以来黄浦新盘认购数及认购金额新高，也刷新了由深圳华润城润玺一期保持的，但不过是在两天内才售罄的开盘销售记录。
为什么会这样？因为在上海房价已经从2021下半年高点下跌10%-20%的情况下，这个新盘比周边动辄20万+/平方米的二手房价倒挂了差不多20%。这说明什么？在上海最核心地段的住房，从最高点下跌30%-40%，就有资金抄底。深圳的核心地段二手房也是这样。
如果中国经济今后没有大的起伏（没有大繁荣和萧条），中国一线城市核心地段房价应该是比最高点下跌30%-40%。根据市场一般规律，上海非核心地段的房价，估计要下跌40-50%；上海远郊的房价，估计要下跌50-60%。上海吸引了全国富有人群的购买力，还有海外买家的购买力，其它地方也可以参考一下。
下跌幅度就大概这么多，时间是十年，二十年，还是三十年就是问题的关键了。东京的房子28年后重新回到历史最高点，可那是以日元计的。如果按美元，还不到美元最高价格的70%，因为日元这段时间还贬值了。
最近美元10年期国债有涨到4.6%，有重新上5%的可能。如果国内房产多的，卖点非自住房以后换美元，买美元国债。10年，20年后，利息+汇率+房地产价格下降，一套房换3-4套房完全可能。