华夏幸福经营简报整理，及半年报业绩估算

$华夏幸福(SH600340)$ $新城控股(SH601155)$ $保利地产(SH600048)$ 

闲来无事，整理了华夏幸福经营简报，并估算了下半年报业绩

根据统计可以发现，除了环京地区结算周期在三年及以上，非环京地区结算周期在两年内。17年三季度和18年一季度是环京最冷的时候。

根据18问的回复：2018年一季度京津冀 区域项目销售均价1.5万元/㎡, 非京津冀区域项目销售均价0.63万元/㎡。与统计数据完全对的上。那么恐怖的事情来了，二季度的均价只有7782元/㎡，然而京津冀销售占比达到了63.88%。假设二季度非环京项目销售均价仍为0.63万元/㎡，根据表里数据倒退，京津冀区域项目销售均价仅有0.86万元/㎡，跟一季度销售均价比接近腰斩。发生了什么呢。。。？我也很迷茫。。。求解释。

再推算下半年报业绩，根据华夏销售模式和18问里的回复，可以判断18年上半年大部分结算15年部分。

根据之前经营简报统计表格，15年销售均价在7991元/㎡左右。

按15年销售均价7991计算，营收为137+0.7991*247.18+14.51(物业酒店）+0.6（房租）=349亿。看往年半年报销售净利润，今年半年报园区结算占比明显低于16年和17年，与13.14年持平，高于15年。由于结算均价上涨，地产业务毛利率应该有小幅提升。根据以往数据，悲观估计销售净利率在18%左右，保守估计19%，乐观估计20%。故估算18年半年报净利润在62.8亿-69.8亿。比去年同期增长17%-30%。

最后谁能告诉我，为什么二季度环京销售均价变得这么低了？求解，谢谢