上周手欠，承诺了要对表外融资写一篇文章，本来想写一篇短文，没想到一两段写不透，所以啰嗦了千把字，最近工作也比较忙，但是还是想兑现，今天正好在公司加班，融资的同事也在，让他也给把了下关。
地产企业的基本面分析，不得不考察企业的有息负债，尤其是对于某些成长性企业，你看他冲规模那么厉害，但净负债率，有息负债不是那么高，钱不知道从哪里来的，同时融资成本又比想象中的那么低。
而少数股东权益、长期股权投资的规模，感觉哪里不对。所以对于地产企业的基本面分析，需要对表外负债有个基本的认识和理解。
在实际的工作中，因为投融资一体，所以接触了一些融资，对于表外融资有一点浅薄的了解，供大家参考。
所谓表外融资，其实就是融资不进资产负债表，变相减少有息负债和负债率，起到美化业绩的作用。另一种情况就是某些公司被迫选择表外融资。
我接触的表外融资一般有这几种，第一种就是明股实债，这是最常见的。因为资金方面的需求，不得不引入基金、信托、资管，因其收益的合规性要求，不得不进行明股实债的方式进行处理。
操作方式一般是先发起成立一个资管计划，然后与房企A成立SPV或有限合伙企业对项目公司B进行投资，也有直接与房企发起资管计划或基金。双方约定个固定收益和分红的条款。房企A对资管计划或基金进行担保，项目销售收入优先偿还本金及收益，资方作为优先级，房企A作为中间级或劣后级。
因为房企A对项目公司B可以选择并表和不并表，则该部分的投资收益在资产负债表的体现亦有不同。（关于并表，请参见之前发的文章）
若房企A对项目公司B并表，则资方对项目公司B的明股实债的收益体现在少数股东权益中。
若房企A不并表，则在长期股权投资科目中体现为对某股权或信托的投资。
明股实债是我接触得最多的方式。需要特别说明是：以明股实债、非标等方式投资于房地产项目，表外上体现为对外的投资，但实际上是否存在兜底协议、对赌条款等都难以直观判断，所以此处尤其要关注企业对外担保的规模。
除此之外，还有一种方式就是利用非并表项目进行融资。这一点很好理解，房企A、B、C共同开发某个项目，A、B联合操盘，C并表。则对于公司A、B而言，利用项目公司融资是属于表外的，在资产负债表中不会体现。这里可能会与长期股权投资有点绕，大家理解一下。
第三种方式就是通过ABS减少有息负债或者出表。这种方式我接触得不多，就不赘述，有兴趣的朋友们可以自行学习。
那么平时怎么识别表外融资？
1、少数股东权益的规模及股东性质。 由于房企一般会选择并表，因此明股实债的模式一般会体现在少数股东权益中，如果少数股东权益规模较大，意味着公司的合作项目可能较多，且持股比例不高或控制力不强。可关注少数股东权益主体性质，向上做穿透，如果为基金、资管、信托等，意味着存在表外负债的概率较高。
2、对长期股权投资的规模及投资主体性质进行关注。如果选择不并表，则房企的投资额体现在长期股权投资的科目里，切勿将其看做单纯的合营和联营，要对股东的上层控股主体进行穿透，看是否有基金、信托的背景。
3、对外担保的规模 一般情况下，投资方需要房企对资管计划的本金进行担保或兜底，因此母公司如果担保的规模和比例较高，这就要特别注意了。
4、关注往来款 由于房地产开发周期长，收入确定的时间往往需要项目交付后，因此其滞后于销售回款的时间，但一般投资方不会长投，讲究快进快出，因此一般会采用利润预分配的方式处理，从往来款的通道进行支付。
如果往来款项规模较大、存在对母公司大量的资金占用以及与金融类企业的关联资金往来，代表着表外负债存在的可能性较大。
虽然表外融资是地产企业基本面分析的重要因素，但不应谈虎色变，这是地产行业因素所造就的，能拿得到钱，能融得到资也是一种资源优势，这个要辩证分析，切勿机械套用。这有1张图，大家找找感觉。
以上个人拙见，请各位参考。
写长文好累，此为近期最后一篇地产文章，后续还是多喝喝酒，唱唱歌。
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