$绿城中国(03900)$

@雷雷_36842
接触过你印象深刻的有两次。第一次是你要满仓抄底一个深海油服，坚信未来会成为大牛，我详细的论诉过深海油服的情况，后来你说介入不久就卖了。
第二次，是你发红包问我关于融创的问题。
你说了六点，认为绿城只有产品好，其余5点都不行。你可以详细的说说究竟哪不行？

你不是第一次说绿城，不妨详细的说一下。



货值，团队狼性，稳定性，买地能力，产品质量，周转速度，负债率。上面是你的判断。
我有一个特点，之前持有过的企业，我不会说这些企业不利的一面，因此我不和其他企业做比较，这点请包涵一下。

首先说货值，相信这时候还看不清前几年土地，比今年贵的人应该是少数。货值越多，则在高位获取的土地越多，仅此而已，还能代表什么？随着市场的下行，货值也是动态的，不考虑补充新货值，原来1万亿的，现在，或者未来可能就是9000亿。无论招牌挂，收购，还是综合体，都是水涨船高，招牌挂的明坑，收购的暗坑，综合体的现金流。从土地市场来说，土地价格变动远远大于房屋价格变动。因此在市场上行时，货值高是双击，市场下行时货值高是双杀。
其次，团队狼性，绿城很差，几乎没什么狼性，全部靠情怀。但是无论狼性，还是情怀，最终目标是为了促成产品的销售，只是殊途同归而已，绿城的产品去化，货值周转在行业中算是比较快的，在三四线城市，基本上4个月首开，10个月清盘的楼盘已经开始一批一批冒出。虽然没狼性的团队，依靠情怀，绿城依然可以把产品迅速去化，绿城的产品整体上价格还是有轻微的优势，特别是交付后的二手房。
再次，稳定性，绿城坚持纯住宅，一条道路走到底，不重资产投资。能就上，能就换人，新陈代谢，避免僵化。张亚东掌控绿城以来，重要李骏等能力强的新人，北方绿城稳打稳扎，而不是很多企业进二步退三步，或者全国化布局在核心城市全军覆没。用周连营，第一次公开发债成绩单相信绿城也公告了。把一些老油条换掉。
至于买地能力，tod,小镇，全运村，昨天媒体报道李骏拜会天津北辰区委书记和区长，下面有网友留言是为了北辰郊野公园附近地块 另外绿城现在已经比较开放，愿意和其他企业合作开发。拿地能力谈不上很强，至少说符合绿城特色。而拿地时机，没在前两年疯狂加杠杆，也谈不上失败。我昨天说过，假如绿城前两年疯狂上杠杆，销售爆炸，也只是纸上富贵而已。2009年后，一些当时杠杆上满的企业销售业绩也非常漂亮，净利润率也非常高，绿城自己就是一个事例，和中海争夺上海地王后，立即掉头杀回苏州，拿了今天苏州的金鸡湖御园和桃花源。然而，后遗症一般都是慢慢显示的。绿城操盘能力这么强的企业，售价很多都比旁边贵百分之50，最终还没撑下去。其他企业能如何？前几年加杠杆的企业，不要因为亏损而捂盘，而应该随行就市，另外减少现金支出，先别扩张，别高估自己，别低估市场下行趋势。在这方面，绿城是房地产市场的一个奇葩，火爆的年份销售不增长，在别人加杠杆的时候，始终只是在填坑。


产品质量你说绿城没问题，我表示赞同，产品质量，金茂，融创，绿城，仁恒，星河湾都是非常不错的。前段时间，我一个朋友，带深圳一批人去看了绿城的产品，代表团的人基本上用惊叹形容，他们普遍表示，深圳那边的富豪富一代都是从赤脚直接暴富的，所以对品味追求不是太多，但是这些二代开始看中品味。看到绿城产品，基本上有购买的欲望，也看了其他公司的中式，只能说形象而没韵味，比如立竹等细节，相差还是非常明显的。朋友原话，培养一个贵族要三代，绿城产品还是有贵族气息的，而不是土豪感觉。 这些太深奥的无法直白，简单一些，绿城产品基本上可以算是第一梯队。
周转速度这块，假如一家企业，有1万亿的货值，年销售额低于2500亿，则这家企业的周转就可能有一些问题了。很显然，绿城的周转还是有一些问题的，比如一些别墅项目，小镇，周转较慢。整体上绿城的全部货值去化不需要四年，也就是1万货值销售肯定超2500亿。不知道雷总看好的公司，货值周转多快？1000亿货值卖250亿？还是1万亿卖2500亿，或者2万亿年销售高于5000亿？又或者接近3万亿，年销售7500亿。绿城如果有1万亿的货值，大概年销售额第二年可以到2700亿左右。这种周转速度我不和你看好的企业做比较了。

负债，绿城掌握的还好，发债利率可以代表。也就是房地产企业的融资能力。和你看的那批企业比较，谁融资成本高，可以自行判断。


我建议你做详细的比较，喊口号没任何意义。
抱歉，我的这六点，可能和你意见不一样，或者和很多主流观点不一样，但是我不认为是错误。欢迎指正。就像绿城这个奇葩，是两市中少有的高位憋住股。
当然，我所担心的是，绿城在高位憋住了，在低位不敢加杠杆，或者管理团队没能力加杠杆，这是我的担忧，只是我们的担忧不一样。
每个月看看克而瑞的新增货值，这个指标也不错，现在看绿城还是敢于加杠杆的，但是我个担忧那是我个人的看法。