snow球笑笑生 的讨论

您对过去土地市场的复盘我很认同，但对未来的判断，还是谨慎为好。去化率一旦下滑，对高杠杆高土储的房企是致命的。面对未来的不确定性，我认同万科的做法，按回款拿地，切勿赌博加杠杆。

2016年核心城市，无论收购市场，还是招牌挂，土地价格太高，2016年核心城市的很多土地至今都无法开盘，2016年的拿地在弱二线和三四线城市的企业节奏踏的比较不错，焦距核心城市的，在2016年4月以后，基本上没什么太大的机会。
2017年土地市场开始由核心城市转向非核心二线，这段时间很多二线城市土地价格比较高。
2018年上半年土地市场虽然回落，但是利润空间依然有限，2018年下半年是难得的拿地窗口。
2019年土地开始升温，到4，5月有一个小阳春，接着6月以后土地市场开始降温，7月前后土地拿地窗口期打开，7月前后，绿城单月拿了接近200亿的土地。
未来土地如果继续变冷，或者保持现状，是比较适合加杠杆的。部分gdp比较高的城市，比如南通，宁波等城市，拿地窗口依然没打开。
以上是土地情况综述。
$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $新城控股(SH601155)$

合理利润率您是怎么毛估估的。比如之前说的南通绿城晓风印月，楼面17000左右，均价超3万3，那么毛利率有30%？ 净利率17%？

就是拿地有合理利润。

请教您说的拿地窗口指的是什么？ 是用某个地区拿地成本与当地售价大致估计一下利润率，利润率达到一定窗口就可拿？评论里的人主要还是绝对房价会大幅下跌。。。