计算思路是净利润率=营业利润率-有效税率，所以先计算这块业务的营业利润。
营业利润=毛利-费用=收入-成本-费用。
滨江服务的业务有三块，物业服务，非物业服务，5s。我们考察的优居服务占比5s的78%，因此测算5s的营业利润是第一步。
但是财报中披露了各业务的收入和成本，但是没有拆分费用，因此我们需要还原一下费用。
费用有三项：销售及营销开支，行政开支，资产减值。一个个分析。
销售及营销开支2022年8.2百万，2023年18百万；
行政开支2022年62.1百万，2023年76.3百万
资产减值2022年20.5百万，2023年24.3百万
合计同比增加28百万，同比31%，小于收入增加的41.7%。
那么这些费用增加是谁带来的呢？这涉及如何摊派到5s业务。
财报中有表述：“本报告期内， 本集团的销售及营销开支由2022年的人民币8.2百万元 增长至2023年的人民币18.0百 万元， 主要是由于2023年度车位及储藏室销售业务增长导致相应销售佣金增加，以及拓展费用支出增加。
本 报 告期内， 本集团的 行政开支由2022年的人 民币62.1百万 元 增长22.9% 至2023年的人民币76.4百万元，本集团的管理费用率由2022年的3.1%下降至2023年的2.7%，主要由于2023年度本集团在业务规模扩大过程中， 加强费用控制工作，不断优化企业资源分配。”
而资产减值主要是物业和非物业的应收款减值，见图，写的很清楚。
所以，我们可以得出结论，费用的增加驱动主要是物业和非物业带来的，起码5s业务的增长不是主要驱动。
计算得出，2022年费用率为4.58%，2023年为4.22%，我们保守取物业和非物业的费用率为4%，也即1.124亿
两者的毛利总共为4.767亿，计算得出两者的营业利润为3.643亿。因此5s营业利润=总营业利润-物业与非物业营业利润=5.773-3.643=2.13亿。
上面说了，优居服务占比5s为78%，假设营业利润占比为60%，则为1.278亿，优居服务2023年营收为5.315，营业利润率为24%。
有效税率2022年为7.1%，2023年为5.3%，所以优居服务的净利润率落在17%-19%区间。
上面的假设肯定有一点出入，但是可以明确的是优居服务（家装服务）的净利润率大于15%是合理的。
该计算起码在侧面佐证了，一个不需要单独获客的家装业务也能取得15%的净利润率，$贝壳-W(02423)$ 也是有引流的家装，因此取得15%的净利润率是合理的。
顺便说一句，滨江服务23年净利润增长有27%来自于存款利息。
