美的置业在8月20号晚间发布了半年报业绩报告，作为持续观察地产行业发展与美的置业的投资者，在耐心、深入的研读这份财报后，其实便会发现，美的置业的未来前景仍然光明，具备较好的长期投资价值，目前股价处于低估状态，某种程度上是好的入场时机。
我们先简要的看下这份业绩所呈现出的数据到底如何。从业绩公告披露的数据来看，美的置业半年度营收约人民币209.37亿元，同比上升达47.5%;毛利约55.24亿元，同比上升8.5%;利润及综合收益总额为约23.54亿元，同比上升24.6%。其中，核心净利润约为23.57亿元，同比增长24.7%;公司拥有人应占溢利约20.24亿元，同比上升14.4%。
如果对比下全行业的数据，美的置业完全是逆风飞扬。根据国家统计局数据，2020年上半年，我国地产行业商品房销售收入66895亿元，同比下降5.4%，其中住宅销售额下降2.8%。而上半年，美的置业的销售金额达482亿元，同比增长2%；领先行业7.4个百分点。
在疫情严重影响下的上半年，美的置业这样的中期业绩在地产行业里应该可以算是好学生了，甚至朝着学霸的目标在前进。总体来看，美的置业中报的以下这些方面值得大家关注。
营业收入持续高速增长、净利润同步增长
考察过往的财报数据显示，近三年美的置业的中期营业收入分别为106.37亿、141.95与209.37亿，同比增长33.45%与47.5%；净利润也持续增长，从2018年上半年的14.73亿，增长到2019年17.69亿和今年的20.24亿，增速为20.1%和14.4%。
由于地产行业特殊的结算周期，行业的交付高峰主要在下半年，美的置业较好的半年度盈利在一定程度上为全年业绩的增长奠定了坚实基础。
高额预收款，未来业绩提升的保障
美的置业2020年上半年实现全口径销售金额482亿元，账面上的已售未结转金额则达到创纪录的1038亿元，是2019财年营业收入的两倍之多，这些大部分会反应到今年及明后年的财报上，可以说未来几年内营收保持较高增速，几乎是板上钉钉的事。
美的置业去年迈入了千亿销售额阵营，虽然年初的业绩会上美的置业总裁郝恒乐在业绩会上表示：“没有具体化的指标，不做绝对的安排”。但从计划的约1900亿元的推货额来看，下半年可售货值仍然非常充裕。同时内地的疫情已基本得到有效的控制，生产生活恢复了正常，全年销售额达到正增长应该不难，毕竟只要达到55%的去化率就可以实现，只是不大好判断销售的增长率。我个人觉得如采取一些略微积极的策略，应该可以达到10%以上的销售增长。
行业排名上升，在2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜上，美的置业名次上升3名至行业第24名，实力与影响力继续提升。
充裕的土储与良好的城市布局
美的置业上半年新增土地储备建筑面积399万平米，二线及以上城市占比达85%。最新土储达到5431万平米，结合每年的拿地面积，足以保证公司未来5年的开发需求。从土地储备的结构来看，一、二线城市土储面积为3515万平方米，占比为57%，比去年略有提升，其中长三角和珠三角重要的板块占了2866万平方米，占比为47%，同比升2%。经济发达的长三角和珠三角地区是公司销售主力区域，当地较高的居民收入对于提高去化率和提升利润率均有更好的保障。
同时近年来推行的城市升级战略已见成效，杭州等新进高等级城市在报告期内的业绩贡献占比提升，其中一线、强二线占比达29%，二线占比达43%。
现金短贷比高、流动性充裕
今年1-6月，美的置业签约销售回款率（不含期初）高达99%。比碧桂园的94%还高，几乎是销售多少回款多少，回款率居于行业前列。从披露的财务数据看，截止6月底，美的置业持有现金总额约260亿元，而一年内到期的短期债务仅有约115亿元，占总借贷比重仅为21%，现金短贷比达到2.26；另外还有未动用的银行授信额度874亿元，流动性非常充裕。充裕的流动性有力的支撑了公司未来安全稳健的发展
负债率与融资成本双双下降
地产作为资金密集型的行业，资金成本的高低很大程度上体现了企业的综合竞争力。得益于公司一贯良好的业绩表现，美的置业的融资成本持续下降，足可媲美龙头地产公司。
从披露的信息来看，今年中期的总加权平均实际融资利率从2019年同期5.95%下降到5.52%，降幅明显；新增借款加权平均实际利率为5.18%。上半年发行公司债，票面利率甚至低至4%，较上期发行下降120个基点；8月发行的一笔2+2期限公司债，利率再次走低至3.98%，创下公司发债利率历史新低。
负债率方面，截至6月底，美的置业的净负债率较2019年期末再降2.2个百分点，至86.8%。净负债率连续四年实现下降，我个人判断到年底大概率会进一步继续下降。
我个人觉得什么样的负债率合适是企业自己把握的。在把握流动性的前提下，美的置业早期通过适度的财务杠杆可以抓住时机实现规模扩张，不然就不会有今天的行业地位。而当风向转变，政策严控时，又有能力降低负债率，保证总体稳健发展。可以说整体的经营是很灵活，管理层是相当有能力的。
在中期业绩会上，执行董事兼首席财务官林戈称，“美的置业非常重视资产负债结构的优化。我们现在是强调产品力和运营效力，过去两年来，公司一直在提升自己的运营效率，靠内生增长力推动自身的发展，绝不是靠杠杆简单的助推规模的增长。”
目前美的置业具有充足的流动性，融资成本又较低；随着7月份传出的地产公司 “三条红线”来看，监管与融资有可能进一步收紧。这样的趋势，对于流动性充裕，融资成本低的企业无疑将更具有发展优势。
以ROIC为核心的经营评价体系，有质量的增长
从土地储备来看，美的置业已经无需再通过较高的财务杠杆，采取特别激进的拿地策略。安全稳健才是硬道理。2020年是美的置业的战略巩固年，公司制定了以有质量增长为目标，以现金流和利润率为牵引的发展策略。构建ROIC（投入资本回报率）为核心的经营评价体系，贯彻有质量增长理念的成效开始显现。
只有在具备真实利润的基础上，企业才有底气派发较高的股息；美的置业至2018年10月上市以来，即保持了较高的派息比例。今年即使不增长，按现价股息收益率超过8%，在地产行业里也排名前列，具有较强的吸引力。
在资本市场，一个相对合理的负债率、保持较好的流动性和中高的业绩增速，应该是投资者最喜欢的类型，美的置业似乎在有意无意间朝着这个类型演变。
不过，即使具备多方面优势，美的置业也并非完美；例如相比于较高的销售额增速，毛利率有一定的下降，体现在净利润的增速上就是落后于收入的增长速度；不过美的置业的净利润增速在已披露的地产公司中，已经处于中上的增速，算上相当不错的。
毛利率我倒不担心，主要是中期结算的是2018及2019年早些时候的销售；那时候整体地价处于相对高位；而后续逐步随着大湾区及长三角区域项目销售及结算，毛利率将呈回升态势。
营业成本本期增速较高，应该是疫情期间线上线下多渠道逆势扩大营销、同时其它刚性的成本与支出并没有下降多少有关，年报可继续观察。
作为关系国计民生的一种基础行业，房地产将长期的存在，不会因科技与网络的高速发展而被取代，科技只会创造更舒适的人居环境，从而推动地产朝更智能化、舒适化方向发展，刺激更多的购房换房需求；地产仍然有美好的明天；地产仍然是一门好的生意，一个值得关注与投资的行业。
“俺曾见，金陵玉树莺声晓，秦淮水榭花开早，谁知道容易冰消!眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。这青苔碧瓦堆，俺曾睡过风流觉，把五十年兴亡看饱。。。。”；这是出自清代著名才子孔尚任《桃花扇》一书中老艺人苏昆生的感怀词句。每每读至此，我都觉得与股市的风云变幻十分契合。趴在地板上的银行、保险与地产从原来的“金三胖”到如今的金三傻与高高在上的生物疫苗、白酒酱油、网络芯片等形成了鲜明对比。
股市最大的功能便是价值发现，不会有长期低估而价值一直增长的行业，也不会有长期高估而价值未能体现或匹配的公司。风向的改变，只是需要时间。从整体来看，美的置业作为具有多方面优势、有较好发展潜力的优质公司，具备良好的长期投资价值。投资者要做的，只是与时间做朋友，耐心等待市场风向的转变。