“ 安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”
我国经济在过去几十年中取得了快速发展。同时，房价也在不断上涨。近年来，过快上涨的房价已成为了许多家庭的沉重负担。
下面我们从租金收入比和房价收入比两个角度来看房价有多贵。
从租金收入比值的角度来看，大城市的房子能收取的租金相对于房产价值相当低。一些地方如深圳甚至只有1.1%，意味着收房租要收100年才能回收房子的市值。
从房价收入比的角度来看，国内的房价收入比位居前列。这个比例在不同城市和地区之间有所不同，一些城市的房价收入比更高，例如北京和上海。按照这个数据，上海一个普通打工人要不吃不喝工作50年才能买到一套普通的住宅。
这个图展示的是房价的概况，颜色越红代表房价收入比越高，颜色越绿代表越低。从这个角度来看，我国的房子价格位居前列，尤其是大城市。
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土地财政带来的副作用
自从实施分税制改革之后，地方上开始通过出让土地使用权来获取收入。土地财政在过去的时代有力的推动了城市化进程，拉动了基础设施的建设进度。但是我们也需看到，土地财政导致了越来越高的地价和房价。
根据统计，新房有一半的成本是来自于土地和土地相关的税费。羊毛出在羊身上，分析房价问题就需要关注土地价格上涨的逻辑。
首先，工业用地和住宅用地的供应结构存在不合理之处。
从数据上看，2008年至2021年，工业类用地面积占比基本保持在50%左右，住宅类用地平均只有37%。参考日本的数据，工业用地占比12%，住宅用地占比60%。
其次在看价格，2008年至2021年，国内的工业用地的挂牌均价从305.5元/平方米下滑至281.7元/平方米，年均下降-0.6%；住宅类用地的挂牌均价则从884.4元/平方米上涨至4835.9元/平方米，年均上涨14%。
根据以上，我国的住宅用地价格快接近工业用地的20倍。对比日本，住宅地价和工业地价基本上是2比1。
地方上过去采取这个策略可以降低企业的成本，从而更有力的进行招商引资发展经济。假设能吸引到大量外资进入，这个运作模式确实对发展制造业，提高经济产出起到作用。但是，从2004年以来，外商投资对华制造业投资占比达到71%的峰值；到2021年这个数值已经下降到了19%。同时，外企工业企业数量从2009年的7.6万家下降到了2022年的4.4万家。
在没有增量外资发展制造业的情况下，压低工业用地价格降低税费演变成城市之间的内卷，最后承受负担的就是高价接盘的购房者。
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租售不同权
根据统计，我国的住房自有率接近90%。从下表的数据来看，我国住房自有率位居前列。
国外住房自有率低的一个关键原因就是在国外租客租房住也能收到较好的保障。
拿自有率较低的德国进行分析，德国的法律规定房东不能随意涨房价。根据德国法律，如果在租房合同中没有涨价相关的条款，则房东只有在房租15个月未变化的情况下才能要求将租金涨至周边地段的相同水平。如果在租期间房东需要出售房屋，则租客有优先购房权以及“解约保护权”，新房东在某个期限内（一般5年）内不得驱赶房客。
从另外一个角度，我国的住宅捆绑了社会的公共资源，租客无法和房东享受一样的权益。拿上海为例，就单论“就近入学”这一政策而言，要求优先入取有户籍的小孩，再次之是非沪籍。对于非上海户口的情况，也是优先安排有对口地段房产的家庭。在这个体系下，房屋的所有权显然比租赁权更加重要，公共资源市场化导致了学区房的高溢价。要破解这一问题，就需要让户籍和房屋脱钩，真正意义上的让房屋回归居住属性。