$Brookfield地产合伙(BPY)$ $马塞里奇房产(MAC)$ $西蒙地产(SPG)$ 

看到有朋友问MAC为什么过去几年相对SPG跌的比较多，这里回答一下。正好补充一个我的发现。

SPG是行业的标杆，在行业的地位如同平安在中国保险业的地位。MAC在管理层，规模，经营，费用管理方面都有不小的差距。MAC和其他的mall reit比起来不差，尤其在战略方向上非常出色，不断的出售自己的低等级Mall。但是和班里的大神是没法比的。
导致的结果就是这几年MAC的经营业绩，特别是NOI一直下降，又基本完全靠举债来重新发展破产的零售商留下的Box，一直加杠杆，杠杆水平比SPG高很多。

但是有一点，是很有意思的，也可能是市场没有看到的。MAC一直在处理自己的低等级的Mall，而在高等级Mall上进行投资。比如说，一个B级的mall，NOI是10m，按照Cap rate 10%处置掉，不考虑负债，可以收回100m美金，然后将这100m投入到A级的mall，而项目的收益率可能只有8%，也就是产生8m的NOI。而且还有从投入到产出的时间差大概1-3年。导致Reits整体的NOI也一直在下降。
但是在市场上，高等级Mall的cap rate比B级的Mall要低很多，假设按5%计算, 那么这个8m的NOI，在市场的价值是160m，也就是说，虽然NOI下降了，但是Reits的价值增加了。