$九龙仓集团(00004)$ 昨天大跌，复盘房地产股；

23年12月，花旗发表研究报告，将九龙仓(0004.HK))评级降至卖出，目价19.8元。

2023年上半年九龙仓集团计提了内地物业资产，计提减值10.3亿元，业绩看似很差劲，管理层对所有业绩均持悲观语调，为何如此 ？

财务情况：

负债总额239亿元，负债净额150亿元，负债净额/总权益比率为10.1% 流动比率165% 资金链十分安稳；

财务利息费用3.3亿元，实际借贷4.9%，以近期息率走势，利息再大幅上升的空间有限；

股东权益1456亿元，每股资产净49.6元 市账率0.45倍。

资产中投资物业估值674亿元(国内528亿元、香港146亿元)；

发展物业411亿元(国内121亿元、香港290亿元)；

联营公司约300亿元 (主要为持有现代货柜码头、香港空运站权益及低于50%的地产项目）

长期股权投资531亿元、现金存款89亿元（主要投资于收息为蓝筹股）；

集团资产集中于中、港两地房产相关项目及蓝筹股，看似很平淡无常。但以现价22.8元计，巿值695亿元，大股东会德丰占69%，余下的股权约值207亿元，就算溢价三成私有化，作价30元或市账率0.6倍，亦只需300亿元出头，只需减持集团所持有的蓝筹股(总值451亿元) 就以足够应付，大股东可以分文不出。

看似很平淡无常，695亿市值里，有500多亿是现金，而且在在投资及低估值的蓝筹股，试想一下，内地的房地产公司，想赚500亿现金的，要用多少年，有几家公司能做到？

换着想一想，内地5000家上市公司里，有闲置资金500亿现金在理财的，有几家？市值是多少？大家可以评论区留言，可以比较一下；

中港两地房产业的确实处于低潮期，但始终物业有个价，九龙仓持有674亿元帐面投资物业，半年收租24.8亿元，化作年计毛租金率7.35， 复盘感觉如何？当然香港有现金不是他一家，其它几家肉也厚，房地产不好，估值真的不能一刀切，总有切错的。

$长实集团(01113)$ $信和置业(00083)$ 新鸿基地产(00016)