仔细看过ESR这家公司的商业模式，个人感觉ESR本质上是一家金融公司。无论从行业引导者普洛斯最早的基因、产品与服务链条，处处都是金融的味道。
成就ESR这类的物流地产的周转型运营能力，离不开金融的助力。我个人看法，其成功的最主要因素在于其金融能力的强大，能突破传统思维做物流园，老老实实收租金的模式，ESR这类金融用“物流地产”的概念把物流园看成一类资产，用资产管理的思维来做运营；这背后离不开华平资本的身影；但受限于个人的财务知识，对于复杂的财务报表，还是规避。
1、金融的本质：3-5倍的基金杠杆+50%的负债率，整体资本放大了6-7倍，把一个需要20年收回成本的固定资产，用两年时间完成建设+资金回笼。
思考：长期的事，短期周转，提高资本收益率，问题是谁来接基金的盘，谁来承受这长期的低回报，在内部运营的固定资产的转移，是否有让普通人难以判别的财务技巧？
2、基金的募集，接盘基金的收益如何？是否能满足长期资金的回报？每年缴5%管理，长期看这些物流地产是否能提供追求长期稳定回报的特性？国内的国企、央企、地方政府，会不会染指这些物流地产的运营，他们有更低的拿地成本，有更多的闲置园区，有更好的募资信益，有更高效的发行REITs的能力；这些未来的潜在竞争者，会给这个行业带来什么？
思考：基金的募集的渠道是否会通道被堵？如果募集的渠道不畅通，数十亿美元资产无法完成周转，资产负担加重的同时，债券融资又遭遇流动性危机，许多债务难以续借，公司是否有现金流危机？
因为显而易见的是，物流地产是一个重资产行业，资金周转问题的解决是头等大事，能永续的完转这个金融闭环，就能获得巨大收益。所以从这个角度来说，笔者认为ESR是一家金融公司，只不过它的主要服务领域在物流产业。
如果说ESR属性是家金融公司， 他的估值可以参考基金管理类的，或者是金融管理集团，PB多少，我就不多发言，大家心里有本帐。个人思考，不全面，望指正。不要做为投资的买入或者卖出的参考。