$新鸿基地产(00016)$ 今见鸿基地产大跌HK$79.45， -10.02%，上周发布的2023年年报，管理层表示未来派息率为基础盈利40至50%，很多港股投资人会把投资汇丰银行，长实集团、新鸿基地产等大蓝筹组合当作为“养老基金”，慢慢养到一定年限，港股每年的分红会超过退休金，所以市场对40至50%的派息率相当不满，新地股价今早就大跌近12% 看看历史以来，新鸿基地产10几年没这么跌过。按今年的派息政策派息率为60%，由奢入俭难，对派息相当敏感的港股投资人纷纷用脚投票，新鸿基跌的很惨。想想同属在香港的北京控股，刚承诺派息率30%以上大家就雀跃不已，较早时候，中海油(883.HK)的中期业绩，派息比率就是只约40%而已,... 未来会有上升的空间吗？
新鸿基地产为何减派息？我想无非是两个原因：一是跟据财务情况，持有现金152.8亿元 利息支出40.8亿元(内含利息资本化15.82亿元) 集团的净债项为1097.7亿元 股东资金6021亿元 负债比率18.2% ，跟内地比当然是很健康，但是港商更看到是未来的高息的经营环境，还是想降负债，对杠杆的管理极其谨慎。二是98至03是香港楼市黑暗期，至暗期过后，香港房价逆转升了近20年，可是2023年可以肯定是另一黑暗期的开始，从李嘉城打响降价第一枪开始，香港地产商感觉到这个至暗期开始，到底何时结束无人能知。所以收缩杠杆成份的投资或投机活动，持盈保泰，保住现有财富重有增长就可笑到最后。
假设今年利润不变，每股8.25元上期派息率为60% 每股派息4.95元。若2024年度派息率降至50% 股息为4.125元 派息率降至40% ，股息为3.3元。对于收息过日子的人来讲，就等于少33%收入，大家能不投反对票么？
从历年的经营与财报中可知，新鸿基地产是香港地产界的翘楚，经营实而不华，兼作风正派的大企业，若不是逼于形势，管理层应不会在此敏感时刻减派股息；以致影响到公司的良好商誉。连香港龙头新地成绩都如此，如果说香港楼市感觉是水温是30度，内地应该是几度？内地的地产商的财务有人家健康么？
新鸿基地负债比率18.2% 利息覆盖率6.8倍，$恒基地产(00012)$ 负债比率24% 利息覆盖率2.65倍。长实集团负债净额与总资本净额比率为1.4%，路遥知马力，内地的地产企业谁有这三家更有实力？
新鸿基地产最贵重的家当，当然是其投资物业，直至今年6月底，已落成的价值约3380亿元提供租金收入243.2亿元。即平均每日收租6663万元，继续蝉联全港收租王宝座，净租金收入（包括应占合营和联营企业的净租金收入）184.61亿元，此外还有价值655.7亿元的收租物业仍在发展中，合理推断新地这方面的收入应仍会继续增加。
财政情况: 集团利息收入5.54亿元 利息开支46.35亿元 净利息开支40.81亿元 总负债1250.5亿元/总资产8060亿元 比率15.5%。未来1年内要偿还75亿元债务、 1至2年内320亿元、 2至5年内57.6亿元、5年后偿还279亿元。
偿债能力: 除持有现金152.8亿元外，所持有上市公司，包括数码通、新意网、载通国际三家的的所归属权益约值110亿元， 此外还持有各类金融资产26亿元，再加上每日逾6千6百万元的租金收入，就算新鸿基封盘不卖楼，不出售出固定资产、现金流资金链都不会出现大问题。