$SOHO中国(00410)$

1、潘先生过往分红都是可以的，记得17年出售凌空SOHO大方的派息，大小股东利益一致，卖楼，还债，分红；

2、21年获黑石集团提出5元自愿性有条件现金全购要约，那时给小股东心里有个瞄，感觉SOHO至少值5元，小部分股东见好就收，大部分股东当时真是很报很高期望，都在等5元；

3、21年9月剧情直转急下，黑石收购股权要约已告失败，拖累SOHO股价今早曾急挫40%；低到2.1元；

4、22-23年，楼还是那些楼，经营环境发生的些许变化，整售似乎没那么容易，零售几乎没什么回款，办公楼北上的新盘也供应量具增，北上的出租率、出租价格也不乐观；更让人想不通是电费的罚款、土地增值税负债17.33亿、美债利率的飙升，内地房地产行业整体的融资难；

5、个人看法：

1）5元那个瞄在收购结束就消失了，不该成为我们心中的瞄；

2）0.12PB，净负债42%，这个数据在港股通房企里，不算很低估，有比他更低估的；

3）SOHO这三五年，给物业做的减值评估很少，帐面净值是否合理，只有管理层知道；

4）港股通里有市值小于现金的，房企里有现金远远大于负债的，有大把持有现金跟核心零售物业的，有净现金无负债的，估值都在0.12-0.45打转。

结论，潘先生是厚道人，公众人，曾经的明星老板，但是买股票，分析资产，还是要货比货，客观的判断经营环境，不是不便宜，而是真的有比你更便宜的。最后说一句，明星基金经理的基金不要买，明星老板的上市公司不要买，知名的企业估值高，人多的地方不要去。共勉之。