读$恒隆集团(00010)$ $恒隆地产(00101)$ 中报有感。
一、商场高奢坐镇，内地租赁业务收入占比达68%；
1）三年疫情，第一份中报，虽有波动，但恒隆在内地的物业租赁收入占比从四年前51%，达到了目前今年68%，可看到香港购中心的停滞不前，内地收入步入稳定平台期；
2）上海港汇恒隆广场焕新升级后，增长表现符合预期；上海两个恒隆占比高端商场的68%，去年5-6月上海停业，同比按运营时间多三分之一，实际销售收入增长17%，略低于预期；但上海恒隆广场81.38元/平方米/天的整体建筑面积租金单价冠绝中国；武汉在去年同比增长50%的基础上，今年无增长，说明定位还需要调整，品牌尚要洗牌；
3）期待新Mall杭州2024年运营，恒隆稳住业绩的魔力，是高端商场过硬的赚钱法则，找准定位，坚持高端产品线精细运营；
3）次高端的3个商场，济南恒隆广场21年升级改造，进了部分高端奢侈品，所以今年业绩平稳，沈阳天津恒隆，连着三年三连跌，出租率也下滑，看来中产们的盛世光景已过，高奢群体接着奏乐接着舞；
二、写字楼租赁，市场增量巨大，租金开启内卷时代；
高端写字楼的灵魂是金融、互联网、外企，咨询及律所；目前状态除了金融外，其它几个都休眠状态，市场新盘供应量又很大，拿上海来说，新项目入市同比增长264%，空置率18%，租金报价较去年年底下降1.1%，市场整体就是这样，恒隆也不会好，而且今后的日子也不能太乐观；
三、其它方面：
1、关于汇率：恒隆内地的资产净值占比为71%，23年H1人民币兑港币贬值 3.1%，资产净值由人民币换算为港币而产生的换算亏损为港币 35.76 亿元；
2、关于负债：恒隆目前的负债为474亿港元，2-5年的负债为300亿，手里现金为60亿，每年的租金收入约100亿，还负债没压力，重要看2-5年存量的物业变现能力，香港寿臣山去化率，杭州物业收入能力等，还要持续跟踪这些数据；
3、关于派息：恒隆集团中期派息为0.21，派息率1.7%，恒隆地产中期派息为0.18，派息率1.4%；派息没有惊喜，跟去年持平；
5、关于报表，恒隆集团，恒隆地产的资产基本是重合的，两张报表对比看，集团多了一点租赁的物业而已，真想劝劝老陈，私有化一家不香么？上市一家不好么？还可以省着做审计跟年报的管理费。两个上市公司对应基本相同的资产，非要搞成个套娃控股，其中一家上市的意义何在？
6、关于估值；坚信走高端奢侈品、精细化运营两大基石，这个互城河足够深，资产足够硬，每年100亿的营收真金白银，不管汇率怎么换，收入都是稳定有保障的。市场给恒隆汇差预期早就体现在股价里，不知道还在担心什么？现价买入恒隆双雄，性价比都是足够高的。