$新世界发展(00017)$ 市值491亿元，比不持有海港城的九龙仓置业一半，其实新世界发展含金量超高；
1、股权结构：经营60年，实际控制人为郑裕彤家族企业；股权结构稳定，持股比例约 45.2%。
2、新世界发展持有上市公司：$新创建集团(00659)$ 61%，$新世界百货中国(00825)$ 75%，两部分股权价值：270亿*61%+13亿*75%=175亿；
3、新世界发展市值为491亿，减去应占子公司市值175亿，我们看看剩下的316亿的市值对应有些什么资产：
1）土地储备：在寸金尺土的香港，土地储备达931万平方呎，另有极具发展潜力的农地1632万平方呎；在内地土地储备总楼面面积约为520万平米，其中住宅总楼面面积约为284万平米 （占比接近57%）；
2）投资物业：在香港及内地有1690亿投资物业，有4214亿在发展中的投资物业；22年租金收入约48亿；
K11是新世界的核心投资物业，富有趣味及艺术感的购物中 心，对于当下年轻人有吸引力，如K11 Musea实现了1.9倍的业绩增长，K11 Atelier实现40%的业绩增长，K11 Art Mall实 现36%的业绩增长，D Park实现24%的业绩增长。2022财年上半年香港K11销售额 同比增长21%，远高于零售市场的8%，平均出租率高达98%。；
目前公司已开业投资物业项目数约17个，香港6个，内地11个，其余项目预计2023-2026财年，年均开业项目 分别为4个、6个、5个、5个。未来随着公司投资物业的逐步开业，公司物业投资收 入有望持续获得稳定增长；
3）酒店资产：在港持有君悦、万丽海景、尖沙咀及沙田凯悦酒店。在内地，单在北京就有三间不同档次的酒店权益；约6000个房间；
4）发展物业：持有发展物业、发展中物业、待售物业的账面价值分别为233亿港元、620亿港元 及217亿港元；
5）其它资产：持有公平值约577亿金融资产，持有577亿现金；
6）负债：新世界目前的最大问题是负债，负债比率达46.9%；有息负债金额为：1628亿；其中银行贷款1400亿，永贖資本證券为461亿；相比其它三个同规模的港资房地产，他的负债算是比较高；
新世界管理层老早知悉负债比率偏高问题，而全力应对，并且交代详细减债计划，但是解决永续债券问题从来需要时间；
7）分拆计划：分拆K11在香港很是盛传，我也认同这是代表新世界集团持有很多优质资产，K11是其中最优质的资产之一；如果分拆K11，那将无疑有大量现金回笼；
这个跟内地瑞安房地产很相似，瑞安持有新天地，一直盛传要分拆上市，为什么又一直不上呢？我思考原因：可是一个提供现金流极高、而是有相当高收益率的项目，正是高负债公司必须具备以说服债券投资者的武器，除非集团急需现金，否则分拆K11之说，暂不宜太过专注。
结论：新世界发展，持有的新创建集团，事实也是很低估，新创建集团主要持有：内地收费高速公路、香港富通保险、建筑公司等资产，PB为0.54；新世界发展除去这部分应占市值，仅剩下316亿，PB仅0.20，资产质量还是非常过硬的。
新世界管理层在公开场合，多次表明会削减资本开支，公司核心业务是买地起楼，资本开支再减实在有一定掣肘，否则只会影响最上层的收入前景。估值回归的催化剂，只能期望集团加快出售非核心资产。
香港头部四个地产公司长实集团、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展，几经风浪，对处理债务问题相当具备经验，好的资产一定有很厚的安全垫，新世界优质资产众多，我对新世界解决债务问题、及将负债比率降至目标水平甚有信心。