房地产行业今年真的挺惨的。如果我们去看各大房地产开发企业上半年的业绩，我们可以看到绝大部分公司的销售收入都减少了30%以上，利润降低的更多了。2021年开始正式推行的三道红线政策估计打了开发商一个措手不及，而今年国内新冠疫情的反复，以及严峻的外部环境，对于经济进一步施加了极大的压力。不仅仅是开发商的销售，政府卖地的收入同样锐减，在这种情况下，基建投资，招商引资也会因为政府囊中羞涩而放慢脚步，经济进一步放缓，这可以说是一个负循环了。
就在2021年上半年，可能还没人想到，房地产能沦落到如此境地。以我所在的上海为例，2021年上半年，市场在学区房的引领下，整体有20%-30%的涨幅，在上海这意味着，一套位于上海外环（市区边界）内的品质次新房，单价直接从7万/平米涨到9万/平米，更不用说，在中内环的普通品质小区，涨幅普遍高于30%，达到12-15万/平米的单价。这样的市场发展，就像是对于看衰房地产行业的人脸上的一个巴掌，宣告房地产价格不断上涨的神话还在持续。市场风云变幻，就像今年的股市一样，4月的大跌与5月的回暖交相辉映。房地产的市场变化，远没有股市这般惊心动魄，但是对于大部分人来说，房地产的资产总额可能远大于金融资产，所以对于房地产行业未来的发展方向，似乎同样值得类似于股票市场中的基本面分析，趋势分析。
从2021年再往前一年，黄奇帆出版了他的畅销书《结构性改革》，这本书是他根据多年作为地方官员主管经济工作的经验，以及作为复旦大学特聘教授的学术经验，发表的对于中国经济改革问题的一些看法。书籍的整体构思与撰写，根据他在书中的阐述，始于2019年，并且是在2020年疫情爆发后完成的。书中对于整个经济社会的问题，包含资本市场，国有企业，对外开放，金融风险都有阐述。其中对于房地产行业的见解和建议，让我特别感兴趣。神奇的是，这本书出版了两年之后，房地产行业的发展，几乎完全按照黄奇帆推演的几点演绎着，未来是否还会沿着这条路前进，我们拭目以待。
趋势一：中国房地产市场的新房交易规模将逐年降低
文章中提到，1999年，中国一年新房的交易量为1亿平方米，而到了2018年，新房销售规模达到了17亿平方米。站在2020年开年，他预测这将是房地产交易规模的顶点，未来十年，这个数值将从17亿平方米，下降到10亿平方米，大约为-40%的比例，站在今天，我感觉这样的目标可能用不了十年就会达到。
原因包括城市化的放缓，旧城改造的减少，人均住房面积的提升，以及房屋改善的需求减弱。就这一些的论证，许多专家都有过阐述，这里就不再赘述。
趋势二：中国房地产的建设将集中在三大热点地带
一是中心城市，即省会城市和同等级别区域性中心城市，例如山东有济南和青岛，福建有福州与厦门。二是大都市圈，这里举例的是如上海周边的昆山，太仓，嘉兴。三是热点地区的城市群，可能包含长三角的宁波，苏州，无锡，珠三角的东莞，佛山等。
其中关于省会城市，他提出了“一二三四”的逻辑理论，即省会城市占据本省的土地面积不足10%，人口一般会占本省的20%，GDP一般会占到本省的30%，服务业会占到本省的40%。以这个标准来看，我的家乡长沙，就很符合这个理论，现在长沙人口刚刚突破1000万，按照本省20%的人口来算，最终有可能达到1300万人的规模。
对于这一个趋势，其实股民们肯定很熟悉，这就是一种结构化的发展，甚至可以比作是赛道论。位于优势城市的房地产，就处于最火热的赛道上，位于其他中西部地级城市和县城的房地产，就成为了市场上无人关注的标的，成交量小，溢价小，长期保持低迷。
趋势三：中国房价平均增速将不高于GDP增速
黄奇帆在这个趋势里没有给出详细的数字，但是按照最近5到10年GDP增速保持5%来看，那么他的预测全国房价增速每年不会超过5%。不过，在这里，他没有强调结构性的问题，这个数字作为全国平均的数字，在不同的城市也是不一样的。以上海为例，近几年整体来看，远郊的涨幅要大大低于市区，同样的在郊区，如唐镇，周浦，徐泾，南翔，浦江这样的地方也要大幅度高于九亭，桃浦，淞南，江桥。即便在同一个片区，品质小区也远远高于老小区。通过这些差异，市场上还是会有不少的房产能够实现不错的增益。
同样以GDP增速作为基础，股票市场上的长期收益，也可以通过，个股选择，或者是基金的选择（通过主动基金，增强型基金），以及动态平衡策略的应用，达到大幅度高于GDP增速的的目标。
趋势四：未来十多年中国房地产企业数量或减少2/3
黄奇帆在这一节提到了一个数据，2018年我国房地产开发企业有9.7万家，居世界之最。其中有很多是地方性的小公司，还有很多是房地产企业的“子”公司，“孙”公司。这样庞大数量的房地产公司是过去几十年市场粗放型发展的结果。
早几年市场火热的时候，父亲有部分积蓄，便有朋友邀约一起去做县城的旧改，听闻收益率不低。这个例子侧面证实了房地产市场的鱼龙混杂，实力弱小的个人都能做起业务，也难怪当时拍地买房的疯狂。
最近一年多的发展，可能会证实书中的预测。从去年恒大暴雷开始，一大部分开发商开始借不到新的资金，既而还不起外债，在销售低迷的状况下似乎毫无办法，最后的结果就只能是收购兼并，资产重组，大量的开发商被吞并，活下来的公司实力进一步增强，在竞争减少的局面下，开始稳健经营。这样的行业出清，反而可能是一件好事。
趋势五：房地产开发企业的负债率将大幅下降。
与房地产企业数量一样，中国房地产企业的负债率也是世界之最。2018年，行业整体负债率达84%。这样的负债率是从哪里来的呢？
首先，开发商买地基本不靠自有资金，而是依靠贷款，信托，银行。10亿元的地拍成20亿元，就会有银行跟着来贷款。开发商并不怕地价升高，反而热衷于将地价炒上去，地价越高，开发商储备土地的价值越高，资产信用就越高，从而更好贷款。其次，建房也靠融资，即开发贷，或者各种信托，债券，理财产品，内部集资等。最后，房屋预售前，会收取房屋定金，预售后收取放款，并且在此期间拖欠工程款，要求施工单位垫资进场。这就类似于上下游通吃，再把手上的现金流用到新的地块和楼盘上。
虽说中国现代的房地产制度是向香港学习的，但是文中提到，香港开发商的平均负债率只有30%左右，远低于内地房企。在今后十几年里，他预测房地产行业的负债率会从80%，下降到50%以下。我个人认为，在这一两年房企感受了债台高筑的痛苦和煎熬之后，从2024年开始，负债率将会有大幅度的下降。
趋势六：中国房地产企业经营的售租模式会发生变化
这里主要说的是开发商自持的出租业务占比会大幅增加，而不是房子立马全部出售。书中提了一个李嘉诚的例子，1993年李嘉诚在上海开发了一个小区，并且在建成之后并不着急出售，而是向外出租，时间长达十年。在2010年的时候，这个房子的价格已经从2000年的1万/平米涨到了15万/平米，他把房子全部收回并统一装修之后以15万/平米的价格出售，获利颇丰。
当然这个模式是有一个前提的，即楼盘开发的资金要是自有资金，无需在短时间内偿债，如果还是按照以往高周转的模式，开发商是无法承担其中的资金压力的。但是在未来，如果房企的负债率大幅下降，自有资金占比增加，是很有可能实现这样在售新房中大比例的出租房源的。
以上就是黄奇帆预测的六大趋势，个人觉得还是非常难得和正确的，特别是在两年前，对于房地产抱着乐观态度的人不在少数。上一个十年，很多地方的房产也许都可以盲买，但今后，买房也要像个股分析一样，去看赛道（城市，区域），估值（性价比），交易情况（交易量）。
引用来源：黄奇帆，《结构性改革》，2020
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